유치권 [lien, 留置權]
법적으로는 “타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가
그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에
그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을
유치할 수 있는 권리”라고 정의됩니다.
민법제320조(유치권의 내용) ①타인의 물건을 점유한 자는
그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는
변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 권리가 있다.
②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.
민법제321조(유치권의 불가분성) 유치권자는
채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여
그 권리를 행사할 수 있다.
민법제328조(점유상실과 유치권소멸) 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.
유치권의 성립요건
(1) 타인의 소유의 물건이나 유가증권이어야 합니다.
(2) 채권이 존재하고 변제기가 도래해야 한다.
(3) 채권과 목적물 간 견련관계가 있어야 한다.
(4) 적법한 점유가 계속돼야 한다.
(5) 대항력이 있어야 한다.
(6) 유치권을 배제하는 특약이 없어야 한다.
유치권의 소멸사유는 다음과 같습니다.
(1) 물권의 일반적 소멸사유
(2) 채무자나 소유자의 소멸청구
(3) 점유의 상실
유치권이 성립하려면, 점유자가 채권을 가지고 있어야 합니다.
유치권이 있다고 주장하는 자에게 채권의 전부나
일부가 존재하지 않거나 소멸했다면, 유치권을 행사할 수 없습니다.
공사대금 유치권의 성립 및 존속요건
*채권이 다세대와 견련관계가 있을 것 :
목적물의 공사대금채권이므로 견련관계 있음
*목적물을 점유하고 있을 것 :
다세대의 점유를 확실히 할 것(시건장치, 현수막 등으로 보완)
*유치권을 배제한다는 특약이 없을 것 : 도급계약시에나 근저당설정당시
유치권 배제 및 포기각서 등의 제출이 없을 것
*변제기가 도래할 것 : 공사비 채권이 변제기가 도래했을 것
*타인의 물건일 것 : 자기의 물건이 아닐 것
유치권 주장이 가능한 경우
1.공사대금
2.필요비와 유익비
3.채무불이행으로 인한 손해배상청구권
유치권 주장이 불가능한 경우
1.권리금반환청구권
2.토지임차인의 경우 부속건물매수청구권
토지임차인은 임차지사에 해놓은 시설물에 대한 매수청구권과 보증금반환
청구권으로서 임대인에게 임차물인 토지에 대한 유치권을 주장할 수 없다
3.임차인의 보증금반환청구권
4.원상복구의 약정이 있는 경우
5.미등기건물의 양수인의 점유가 불법인 경우
부동산의 점유가 불법행위로 인하여 시작되었을 경우에는
유치권이 성립하지 않습니다
6.명도하기로 약정한 경우
일반적으로 경매로 낙찰을 받으면, 최초의 저당권 기준권리이하
법률적 권리는 소멸하지만 그러나 유치권이 있는 부동산의 유치권자는
경매대금에서 우선 변제를 받을 권리는 없으나,
유치권은 경매 낙찰자에게 인수되어 유치권자는
(선행하는 담보 물권에 우선해) 사실상 최우선변제권을 가지게 됩니다.
유치권은 등기되지 않고, 유치권자가 유치권을 신고할 의무도 없습니다.
유치권을 주장하는 자가 유치권을 신고 한 경우에도,
법원은 유치권이 진정한 것인지에 대한 심사를 하지 않습니다.
법원은 유치권의 신고가 있는 경우 유치권의 성립여부에 대한
법률적인 판단을 하는 것이 아니라,
형식적 심사만으로 ‘유치권 성립여지 있음’, ‘유치권신고가 있으나
그 성립여부 불투명함’ 등으로 기재를 합니다.
낙찰 희망자는 자신이 직접 진짜 유치권자인지를 확인해야 합니다.
유치권이 진정성에 대해서는 전적으로 매수인이 부담합니다.
낙찰 후에나 매수인은 명도소송 등을 통해서
유치권이 거짓과 진실에 대해 확인할 수 있습니다.
만약 낙찰 후에 유치권이 진정한 유치인이면,
매수인에게는 엄청난 금전적인 부담으로 작용합니다.
공사업자가 공사대금을 부풀려 과장 채권을 신고하는 경우,
보통 유치권 부존재확인 소송이나 명도소송을 통하게 됩니다.
소송과정에서 공사대금과 관련한 객관적인 자료를 제출하도록 요구해야 합니다.
보통 소송에서는 다음과 같은 것들이 쟁점이 됩니다.
(1) 공사 계약서가 진정한 계약서인지 여부
공사계약서의 작성 시기와 공사 세부사항의 기재 내역을 살펴야 합니다.
(2) 은행거래 내역(공사대금의 입금여부), 공사비 지출내역
공사업자가 공사대금을 현금으로 거래했다는 주장은
법원에서 잘 받아들여지지 않습니다.
(3) 공사업자의 관련 자격증, 면허가 있는지 여부
진정한 공사업자인지를 살펴보기 위해 검토해야 합니다.
(4) 사업자등록증의 명의자가 누구인지
공사업자의 사업자등록증의 명의를 확인해서, 동일인인지 여부를 가려야 합니다.
(5) 공사와 관련한 세금계산서 발행여부
세금계산서를 허위로 발행하는 경우가 많아 주의를 요합니다.
(6) 부가세 등 신고 여부
부가가치세를 신고했는지 여부도 중요한 쟁점이 됩니다.
(7) 이 사건 외에 다른 공사실적이 있는지 여부
이 사건 외에 다른 공사실적이 없다면, 공사업자의 유치권 주장을 믿기 어렵습니다.
(8) 공사업자와 채무자와의 관계
공사업자가 채무자와 동일인인 경우가 있습니다.
또한 채무자가 회사를 설립해 공사도급계약을 하는 경우도 있습니다..
유치권은 건물에 실제적으로 투입된 자금이 건물의 가치를
상승시키는 역할을 하였고 공사비를 받지 못하였을 때 성립하는 것입니다.
가장 허위 유치권
소송에서 위와 같은 사항을 면밀히 분석하여 증거로 제출하면,
허위 유치권임을 증명 할 수 있습니다. 유치권을 주장하는 사람이 위와 같은
자료들을 허위로 만들어 법원을 속이는 경우도 있기 때문에,
상황별로 자세한 검토가 필요합니다.
그 외에도 경매, 입찰방해죄로 형사고소를 해서
유치권의 존재 여부를 증명하는 방법도 있습니다.
유치권의 성립을 주장하는 측에게
부가가치세 납부세액 영수증, 공사계약서, 입출금내역이 기재된
통장 사본 등의 입증서류를 요구하였을 때 이를 제시하지 못하는 경우
유치권 부존재 허위임을 증명할 명백한 증거가 있는 경우
공사대금을 부풀려 허위고다신고를 한 경우에
경매절차를 방해한 것으로도 볼 수 있어
형법제315조의 경매 방해죄가 될 것입니다.
“경매나 입찰의 방해를 가할 목적으로 위계나 위력으로서
경매나 입찰과정을 해한 경우에는 2년 이하의 징역
또는 700만 원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있다. (형법 제315조)”
매수인(낙찰자)에게 이를 빌미로 거짓말하여 돈을 요구하여
가로 채려 했다면 형법 제347조제1항의 사기미수죄가 성립할 여지가 있습니다.
공사비나 내부시설의 미수채권에 대하여 주장하는 것이 대부분이며
이의 주장이 사실이라면 정당한 유치권이 가능하나,
임차목적에 사용하기 위한 내부인테리어라든지
시설에 대해서는 유치권을 인정하지 않는 것이 판례의 사례가 있습니다.
필요비, 유익비등의 채권은 계약당시 원상복구특약이 있다면
청구할 수 없으며 법원에 신고 안 해도 적법하게
유치권행사중이라면 건물이 낙찰이 되어도
낙찰자를 상대로 유치권행사를 할 수 있습니다.
유치권은 건물 또는 토지에 대한 공사과정에서 발생하는
공사 채권을 보호하기 위해 인정되며
일반채권을 보호하기 위한 것이 아닙니다.
유치권자가 어떤 이유로 유치권을 행사하고 있던
그 권원이 공사대금 채권이 아니면 모두 가장유치권으로 보면 될 것입니다.
낙찰이 되면, 법원에 유치권 신고내역을 열람/복사하여
바로 내용증명을 보내시기 바랍니다.
1)유치권신청자의 주장은 다른 채권에 기한 것이라는 내용과
2) 유치권이 성립되지 않는 다는 내용과
3) 소유권이전 이후, 부당한 유치권 주장에 대해
고소와 손해배상 청구 등을 하겠다는 내용 등으로 내용증명을 보내어,
상대방에서 어떤 반응에 따라 대응합니다.,
유치권점유
유치권의 점유는 여러 가지 형태가 있어
외부의 것만으로 쉽게 판단할 수 없습니다.
유치권권리신청 내역을 열람 시
현황 기재 상 폐문 부재가 되어 있고
채무자/소유자가 거주하고 있는 것으로 되어 있어도
실제로 그곳에 가끔 유치권자의 점유 보조자가
경비 내지 관리를 하는 수도 있고 혹은
요사이 경비회사에 위탁하여 경비 장치를 설치하여
제3자가 침입할 때만 바로 연락이 닿을 수 있다면
위 건물에 실제로 아무도 없다고 하여도
이는 간접 점유를 하고 있다고 볼 여지가 있기 때문입니다.
점유 여부는 여러 가지 상황과 증거를 종합하여 법리적으로 판단하여야 합니다.
경매 개시 결정 이후에 유치권을 신고하거나
점유를 하게 되면 유치권은 성립하지 않습니다.
또한 현황 조사 당시에 폐문 부재였고,
전입세대 열람 상 채무자가 점유하고 있는 것으로 되어 있었다면
유치권은 성립 불가 합니다.
또한 유치권행사와 법원경매사건과는 별개의 사건이며 권리행사입니다.
다만 유치권자의 점유의 시기가 경매개시결정등기 전부터 점유를 하여야만 합니다.
유치권은 경매가 진행되는 집행법원에 반드시 신고된 것만 문제가 되는 것이 아니라,
신고 되어 있지 않더라도 대금납부 후 인도명령이나
명도소송 시에 주장해도 무방하다는 점 때문에 전문가의 조언 등
철저한 권리분석이 선행되어야 합니다.
* 인터넷으로 기본적인 부동산 시세나 입지조사를 한 후에
미확인 사항을 확인하기 위해 현장 답사를 합니다.
현장 답사 시 해당 물건지 부근의 부동산 중개소에
시세. 입지조건. 물건 상태를 확인하고.
물건지역 동사무소에서 주민등록 전입세대 열람내역서 발급을 위해
신분증 (운전면허증 주민등록증)과 사건내역서 사본을 준비합니다.
주민등록 전입세대 열람은 해당 물건 소재지에 주민등록이 되어있는
세대주 성명과 전입일자를 확인할 수 있고 매각물건 명세서나
현황 조사서에서 빠진 점유자를 확인할 수 있습니다.
낙찰 후 발생할 수 있는 위험을 미리 방지할 수 있습니다.
전입세대 내역서는 집주인. 세입자. 집주인 또는 세입자를 위임받은
자는 동사무소에서 발급 받을 수 있고 그 외 경매참가자. 신용정보업체.
감정평가사. 금융기관 등에 해당업무에서만 발급 가능합니다.
경매참가자의 경우는 경매정보지나 사건 내역서를 통해 이것이
경매 진행 중인 물건임을 입증해야 하기 때문에 사건내역서 사본이 있어야 합니다.
낙찰자 권리구제
잔금 납부 전에 매각 불허가신청, 허가결정 취소 등의 절차로
권리행사를 할 수 있습니다. 이미 잔금까지 납부한 상황에서는
유치권을 이유로 매각대금을 반환받는 것은
불가능 하므로 유치권 자를 상대로 유치권부존재소송이나
협의(유치권 금액지급에 관한)를 통하여 점유를 이전 받아야 할 것입니다.
빠른 시간 내에 해당경매사건을 열람(열람 및 복사신청)하여
유치권신고내역등을 확인 후 법률전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
유치권부존재확인신청서란 유치권신고가 있는 경우 이해당사자
즉 채권자들은 유치권부존재 본안소송을 제기하기 전 배당당전에
법원의 직권으로 유치권의 존재 여부를 조사하도록 요구 할 수 있습니다...
또한 이러한 조사는 실질적으로 법원의 판단을 구하기보다는
실질적으로 유치권 자에게 의견서를 제출하도록 하고
또 이에 대한 채권자들의 유치권 주장의 부당함을 의견서를 제출하여
경매당일 전에 응찰자가 허위 유치권 여부를 판단 할 수 있는
적극적인 정보수집 활동이 필요 하겠습니다.
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유치권 신청서
사건번호 : 200*타경 23** 부동산 임의경매
신청 채권자 : ** 상호신용금고
채 무 자 : 박 채무
유치권 요구하는 채권자 성 명 : 김 채권
주 소 : 탁주도 술이군 마시면 취하리
유치권 요구하는 채권의 내용
채권액 원금 : 일억삼천오백육십만사천일백원 ( \ 135,604,100원)
신 청 원 인
위 유치권자요구자 김채권은 200*년 *월 **일 200*타경 23**부동산임의
경매 진행 중인 부동산에 임대하여 전기 공사 및 냉동 냉장 시설 및
수도 배관 등 공사하였고, 지금까지 건물내부 하자보수를 하여
이에 유치권신고를 신청하는 바 입니다.
첨부서류 : 1. 공사내역 세금계산서 사본 각1부.
2008. *. **
위 유치권신고자 : 김 채권 (인)
핸드폰 : 010-****-****
**지방법원 **지원 경매 *계 귀중
유치권신청서란 특정 부동산을 점유하는 유치권을 행사하고자
유치권자의 권리를 신청하는 내용의 문서를 말한다.
특정 부동산에 임차인으로 거주하면서 개보수비용을 지급하였을 시,
권리신고인은 이를 변제수령 할 때까지 부동산을 점유하는
유치권을 행사하기 위해 유치권신청서를 작성합니다.
유치권신청서에는 채권자와 채무자, 소유자의 성명을 비롯하여
권리신고액과 신청 내용을 상세하게 작성해야 한다.
그 밖에 필요에 따라 공사 계약서, 대금지급영수증,
공사 견적서 등을 별도로 함께 첨부하도록 합니다.
가장 중요한 판단 기준은 "유치권자가 실제로 시공을하였는가?
(준공계확인)", "경매개시 시점의 권리관계(등기부등분확인",
"공사대금에 의한 권원확인(유치권신청서확인)"입니다
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유치권 포기신고서
사건번호 : 2011타경113XX 부동산강제경매
채 권 자 : 정 O 백
채 무 자 : 이 O 필
소 유 자 : 이 O 필
위 당사자 간 사건에 관하여 신청인은 2011.12.15.에 유치권신고를 하였지만,
유치권에 관한 모든 권리를 포기하고,
향후 유치권포기와 관련해 일체의 이의제기를 하지 않겠습니다.
2011. 12. 21.
위 신고인(유치권자) 이 O 철 (인) 전화번호 : 010-OOOO-OOOO
수원지방법원 성남지원 경매O계 귀중
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留置權排除申請書란
유치권배제신청서는 단지 의견서 맹신은 금물..
그런데 어느 순간부터 유치권이 신고 된 부동산도
일반 물건과 다름없이 높은 가격에 낙찰되었고
지금까지 그런 수준이 유지되어 오고 있습니다.
이런 고가낙찰행진이 계속되자 채권자들이 유치권 자에 대해
'본안소송'을 제기하는 것을 멈추고 법원에 채권자의 의견서인
'유치권배제신청서'를 제출하여 낙찰가를 정상화시키기로 하였습니다.
쉽게 말해서 '유치권배제신청서'를 접수하여 채권자가 볼 때
유치권이 인정되지 않는 다는 것을 공개적으로 입찰자들에게 알리고
정상적인 가격에 낙찰을 유도하여 채권회수를 하는 것입니다.
물론 투자자의 입장에선 '유치권배제신청서'가 없는 것보다
있는 것이 불안감이 사라지고
무언가 해결점이 있겠구나.“ 라고 판단할 것입니다.
그러나 이런 부분은 참고만 하고 실제 임장조사를 통해
구체적인 유치권의 허점을 밝혀낸 후 입찰해야 할 것입니다.
어차피 해당부동산이 경매로 낙찰되면 그 후론 채권자는 배당을 받으면
그만이고 낙찰자 스스로 유치권을 해결해야만 하기 때문입니다.
채권은행에 전화 및 방문하여 유치권배제의 궁극적인 이유를
탐문하는 절차도 거치는 것이 바람직합니다.
주변에서 '유치권배제신청서'가 접수된 부동산을 낙찰 받고
명도를 마무리하지 못하여 전전긍긍하며. 인도명령결정을 받아내는데
낙찰자들 모두 낙찰당시 유치권배제신청서를 너무 신뢰하고 있으며.
현재 진행 중인 사건도 유치권배제신청서가 접수되어 있었지만
유치권자들이 변호사를 선임하는 등 저항이 심하여 예상했던 것보다
인도명령결정이 늦어지고 있는 경우도 있습니다.
어떤 사건들의 '유치권배제신청서'를 보면 별 다른 증거자료 없이
단순히 채권자의 의견서만 기재되어 있는 경우도 있으며.
증거자료가 없으면 낙찰자가 그만큼 유치권에 대하여
성립하지 않는다는 것을 입증시키는 것이 어렵습니다.
경매법원에서도 유치권배제신청서가 접수되었다고 하여
무조건 인도명령결정을 해주는 것이 아니고
유치권자가 어떤 공사를 했고 점유시기 등
종합적인 것을 참고하여 인도명령결정을 합니다.
따라서 입찰시 좀 더 세밀한 조사를 거친 후 입찰에 참여해야 할 것입니다.
경매 상 유치권은 한마디로 복잡한 권리라고 할 것입니다.
일반인은 법문 내용을 이해하고 법리 해석 적용하는 어려움이 있습니다.
신중하게 법리와 판례 그리고 사례를 살펴 종합 판단해야 할 것입니다.
각 사안 마다 일률적으로 말할 수 없고
그 해결 방법은 그 상황에 따라 다양할 수밖에 없기 때문입니다.
유치권은 일반적인 부동산 거래 보다는
경매로 부동산을 취득 할 때 문제가 발생됩니다.
과거 경매는 정보를 가진 사람들의 재산형성 수단이었습니다.
그러나 인터넷의 발달로 경매에 관한 교육, 정보교환 등이
활성화 된 이후 권리관계가 단순한 부동산 지식으로
경매의 참여는 높은 수익을 기대 할 수 없습니다.
복잡한 권리관계나, 유치권, 법정지상권이 있는
부동산을 이해하지 못하면 투자할 수 없습니다.
이러한 부동산에 투자를 해야 높은 이익을 창출 할 수 있겠습니다.
경매는 훌륭한 재테크 수단입니다.
그러나 권리. 물건. 상권분석을 잘못하면
금전과 정신적 손해를 볼 수 도 있습니다.
거짓정보에 현혹되지 말고, 필요한 경우
자신이 직접 발로 뛰어 현장을 답사하고
주변 개발상황이나 세입자상황, 거래가격동향 등을
알아보는 노력과 수고가 필요 합니다..
*. 관련법령이 수시로 변경되어
내용이 상이할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.