2014년 달라지는 부동산 정책
*. 다주택자 양도세 중과폐지,단기매매양도세율인하
2주택 자는 양도차익의 50%, 3주택 자 이상은 60%의 세율을
중과 제도를 폐지하고 6~38%의 기본세율을 적용하도록 합니다.
또 1주택자와 다주택자도 단기 보유 주택에 대한 양도세 또한
1년 미만의 경우에 50%에서 40%로 줄었고
1년~2년 미만 보유는 40%에서 기본세율(6~38%)로 조정하였습니다.
다만 최고 38%의 세율을 적용하는 소득기준이
`3억원 초과`에서 `1억5천만원 초과`로 조정하였음에 유념해야 합니다.
비사업용 토지에 대한 양도세 중과세의 경우
중소기업에 대해서는 2015년부터 적용하는 것으로 1년 유예되었습니다.
비사업용토지 양도세 중과제도
- 기 존 : 60% ( 2013년 12월까지 기본세율로 한시적용 )
- 2014년 : 기본세율 6~38%
- 2015년 : 기본세율 6~38% + 10%
*. 취득세 영구인하
2014년 1월 1일 시행 (2013년 8월 28일 이후 소급적용)
취득세 영구인하 방안이 국회를 통과하면서 2014년 1월 1일부터 시행됩니다.'
다행히 2013년 8월 28일 대책 이후로 소급적용이 결정되어서
올해 8월28일 이후로 취득하신 주택도 감면을 받게 되었습니다
개정된 취득세 요율은 1인 다주택 여부와 관계없이 다음과 같습니다.
6억원 이하 주택 : 1%
6억원 초과~9억원 이하 : 2%
9억원 초과 주책 : 3%
*. 아파트 리모델링 수직증축 허용
먼저, 2014년 4월부터는 공동주택을 리모델링할 때 '수직증축'이 허용됩니다.
지은 지 15년 이상 된 공동주택의 경우 현재 층수에서
최대 3개 층까지 늘릴 수 있고, 최대 15%까지 가구 수를 늘릴 수 있습니다.
*. 임대사업자도 청약 허용
다주택자, 법인, 임대사업자 등도 신규 주택을 분양받아
임대를 할 수 있는 제도입니다.
현재는 부동산 투자회사인 리츠나 부동산펀드가 청약을 통해
민영주택을 공급받을 수 있었지만
올해부터 다주택자와 임대사업자에게도 청약 기회가 주어집니다.
*. 새 도로명 주소사용.
도로명 주소로 바뀌게 되어서.
도로명 주소만이 법정주소로 인정됩니다.
따라서 공공기관에서는 도로명 주소만을 사용합니다.
행안부는 법에 따라 부동산 거래 시 소재지에는 지번주소와
도로명주소를 병기할 수 있도록 돼 있지만
혼선을 줄이기 위해 지번주소를 기본적으로 사용하도록 했다"며
"주소가 일치할 경우 법적으로 인정받을 수 있다"고 하였습니다.
일반 국민들도 전입,출생,혼인,사망신고,부동산실거래가 신고등.
민원신청을 할 때 꼭 도로명주소를 이용해야 합니다.
(거주하는 건물 번호표시이기 때문임)
부동산 계약서 작성 시는 물건소재지는 지번을 그대로 사용합니다.
(땅을 기준으로 하기 때문 임)
*.예) 서울특별시 강남구 여의도동 000번지.
매도자. 매수자. 중개업자 주소 등은 새 도로 명으로 기재합니다.
*.예). 인천광역시 인천구 인천남로 00길 00 10동 1004호
(다소 혼선이 예상되는 항목입니다.)
*. 만 19세부터 주택 청약 가능
2013년 7월부터 민법상 성년 나이가 만 19세로 낮아졌습니다.
이와 함께 '주택 공급에 관한 규칙'이 개정되면서 바뀐 성년의 나이가 반영되고.
주택 청약 가능 나이가 기존 만 20세에서 만 19세 이상으로 조정됩니다.
청약 예금이나 부금을 가입할 수 있는 나이도 마찬가지입니다.
또한, 다자녀 가구 및 신혼부부 생애최초 주택 특별공급 운용 지침의
성인 기준 역시 만 19세로 낮아지게 되었습니다.
*. 전세금 안심대출
2014년 1월 2일부터 우리은행 전국 지점에서
'전세금 안심대출'이 판매됩니다.
전세금 안심대출 서비스는 세입자가 전세금을 돌려받을 수 있는
권리를 은행에 넘기고 금리를 낮춰 받는 기존 '목돈 안 드는
전세Ⅱ'(전세금 반환청구권 양도방식)와 전세 계약 종료 후
집주인이 전세금을 돌려주지 못할 경우 대한주택보증이
반환을 책임지는 '전세금 반환보증'을 결합한 상품입니다.
우리은행에서 시범 판매될 전세금 안심대출은 신청 후
세입자의 전세금 반환 청구권을 넘겨받은
대한주택보증이 전세금 상환을 보증하고,
시중 은행 일반 전세 대출 금리인 연 4.1% 수준보다 0.4%포인트 낮은
연 3.5∼3.7%가 적용됩니다. 전세 계약이 끝난 뒤 집주인이
한 달 안으로 전세금을 돌려주지 않거나 집이 경매로 넘어가면
대한주택보증이 전세금을 대신 돌려주는 방식이입니다.
전세금 안심 대출은 국토교통부와 대한주택보증,
그리고 금융권은 우리은행이 우선적으로 업무 협약을 맺고 진행합니다.
말 그대로 전세금을 떼일 염려 없이 안심하고 생활할 수 있도록 하는
전세입자를 위한 제도로, 보다 저렴한 이자와
대한주택보증의 전세반환 보증 제도를 합친 정책입니다.
*.‘희망임대주택 리츠’ 면적 제한 폐지
내집빈곤층(하우스푸어)의 주택을 정부에서 사들이는
‘희망임대주택 리츠(부동산투자신탁)’ 사업이
전용면적 85m²가 넘는 주택으로 확대됩니다.
이에 따라 중대형 아파트를 소유하고도 집이 팔리지 않아
과도한 부채를 떠안고 있는 대출자들이 혜택을 보게 됩니다.
주택 바우처 제도가 시행되어
중위소득 43%이하 저소득 무 소득층에 주택 임차비
일부 월 11만원 지원하는제도 입니다.
*. 3개 정책 모기지 통합
현재 정부 자금이 투입되는 정책 모기지에는 '근로자·서민주택 전세자금 대출', '
생애 최초 주택구입 자금 대출', '우대형 보금자리론'이 있습니다.
2014년부터 이 셋이 하나로 통합됩니다.
부부 합산 연 소득 6,000만 원 이하(생애최초는 7,000만 원 이하)인
무주택 가구주는 통합된 모기지를 이용할 수 있게 됩니다.
소득 수준과 만기에 따라 시중 은행보다 낮은 금리인
연 2.8∼3.6%가 적용되었고. 고정금리와 5년 단위 변동금리 중에서 고를 수 있습니다.
최대 연체 이자율도 은행 최저 수준인 10%로 인하됩니다.
*. 상가임대차보호법 초과보증금 임차인에게도 계약갱신청구권보장
대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도
계약갱신요구 권을 인정하고, 임차인의 보증금반환채권을
양수한 금융기관 등이 우선변제권을 승계하도록 하며,
임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 철거 또는 재건축의 사유를 세분화 하였고
임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 철거 또는 재건축의 사유를
-사전(계약시)에 철거 또는 재건축할 계획을 고지하거나,
-건물이 노후와 훼손 또는 일부 멸실 등 안전사고의 우려가 있는 경우
-또는 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우로 한정함,
보증금의 월차임 전환 시 산정 율의 상한을 한국은행 기준금리와 연동되도록 하고,
소액임차인의 최우선변제금액 상한을 임대건물가액의 2분의 1 범위에서
대통령령으로 정하도록 하여 상가임차인 보호를 강화하는 내용입니다..
*. 경매 관련 공유자 우선 매수권 및 최적매각 기준 변경
민사집행법 개정을 통해 부동산 경매제도 및 절차가 개선됩니다.
개정안은 현재 무제한으로 허용하고 있는
공유자우선매수권의 행사를 1회로 제한하기로 했습니다.
공유자우선 매수권은 공유로 된 채무자의 부동산이 경매로 나왔을 때
공유자가 제3자보다 우선해서 매수할 수 있는 권리입니다.
개정안은 우선매수 신고를 한 공유자가 매각기일 종결 고지 때까지
보증을 제공하지 않거나 신고를 철회했을 때
매각 절차에서 우선 매수 신고를 더 이상 하지 못하도록 규정했습니다.
최저매각가격의 기준은 현행 감정평가액에서
`감정평가액의 20%를 뺀 액수`로 낮춰집니다.
*. 종합부동산세, 국세에서 지방세로 전환
현재 국세인 종합부동산세는 정부가 지자체와의 협의를 거쳐
내년부터 지방세로 전환할 예정입니다.
종합부동산세를 지방세로 전환하더라도 현재 납세의무자의 세부담과
지자체 세입에는 변화가 없다. 납세의무자 입장에서는 명칭,
과세요건, 납부기간, 선택적 신고납부제도 등 모든 것이 현재와 같습니다.
*. 세입자, 임대보증금 보호범위 확대
소액 임차인의 우선 변제금을 상향하고 적용대상 보증금을 확대하는
내용을 골자로 한 주택 및 상가건물임대차보호법 시행령 개정안이
2014년 1월 1일부터 시행될 예정입니다.
개정안에 따르면 주택은 서울의 경우 우선변제 받을 임차인 범위가
현행 전세보증금 7500만 원 이하에서 9500만 원 이하로,
수도권 지역은 6500만 원에서 8000만 원으로,
광역시 등은 5500만 원에서 6000만 원으로 상향됩니다.
또 전세에서 월세로 전환할 경우 월세 상한은 현행 14%에서 10%로 낮아집니다.
주택을 임차를 하려는 이해관계인이 해당 주택의 확정일자정보를
제공받을 수 있도록 해 가격결정에 대한 교섭력을 높이고
예상치 못한 선순위 확정일자로 인한 피해를 예방할 수 있도록 하였습니다.
상가건물임대차보호법 시행령 개정안에 따라
상가 세입자의 보호 범위도 확대됩니다.
서울은 현행 3억 원에서 4억 원으로, 수도권은 2억 5000만 원에서 3억 원으로,
광역시 등은 1억 8000만 원에서 2억 4000만 원으로 보증금액이 조정되고.
최우선으로 변제하는 영세업자 범위도 전국적으로 확대해
서울지역은 보증금 5000만 원에서 6500만 원까지 증가하고.
우선 변제받는 보증금도 지금의 1500만 원보다 700만 원 늘어난 2200만 원이 됩니다.
*. 건설사, 전·월세로 운용하다 일반분양하면 선착순 분양 가능
건설사는 주택시장 상황에 따라 아파트 분양 물량과
시기를 손쉽게 조절할 수 있게 되었습니다.
주택공급에 관한 규칙 개정안에 따라 건설사가
아파트 단지를 쪼개서 공급할 수 있는 ‘입주자 분할 모집’ 단지의 기준은
현행 400가구 이상에서 200가구 이상 단지로 완화되었습니다.
입주자 분할 모집의 최소 단위도 기존 300가구 이상에서 50가구 이상으로 축소되고,
또 3회까지만 가능했던 분할분양(단지 쪼개기) 횟수도 5회까지 가능해집니다.
또 건설사가 아파트를 다 짓고 2년 이상 전월세로 임대를 주다가
일반분양에 나설 경우 청약통장 여부에 관계없이 선착순 분양이 가능합니다.
아울러 건설사들이 공급 물량의 일부를 후 분양으로 전환할 경우
대한주택보증의 지급보증 등을 통해 금융회사로부터
연 4~5% 수준의 저금리 대출을 받을 수 있습니다.
*. 중개대상물 허위 과장 광고 규제 강화
공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한
법률 시행령 일부 개정령 안 시행에 따라 부동산 중개대상물에
대한 허위·과장 광고 규제가 강화됩니다.
개정·시행되는 중개 대상물의 표시·광고 규정에 의하면
중개업자가 아닌 컨설팅업자, 중개보조원 등의
중개 대상물에 대한 광고 행위를 금지하였습니다.
중개업자의 허위(미끼)·과장 광고로 인한 소비자들의 피해를 방지하기 위해
중개업자가 중개 대상물에 대한 광고 때
표시(명칭, 소재지, 연락처, 성명)할 사항을 의무화됩니다.
중개업자가 아닌 자의 광고 행위는 1년 이하의 징역 또는
1000만원이하의 벌금, 중개업자의 중개 대상물 표시의무 위반 시
50만원의 과태료가 부과됩니다.
국토부는 중개대상물 표시·광고 규정의 원활한 시행을 위해
적용 시기는 2013년 12월 5일 이후부터 적용하되,
단속기관인 지자체로 하여금 한 달간 계도 및 홍보를 하도록 한 후
단속하도록 할 방침이다.
*. 주택법 시행령에 따른 주택 임대 관리업 등록 및 보증상품 가입 의무화
4.1 부동산대책에 포함된 주택임대 관리업 제도 도입을 골자로
한 주택법 개정안에서는 주택임대관리업의 임대관리 방식을
크게 ‘자기관리형’과 ‘위탁관리형’으로 구분했습니다.
자기관리형은 주택의 공실, 임차료 미납 위험 등을
주택임대관리업자가 부담하고 이에 대한 대가로
임대인은 주택임대관리업자에게 장기간에 걸쳐
매월 일정 고정액을 지급하는 방식이며
위탁관리형은 주택임대관리회사가 임대 리스크를 부담하지 않고
집주인이 책임을 지는 형태로
매월 실제 임대료의 일정 비율을 수령하는 방식입니다.
주택법 시행령에 따라 자기관리형 주택 임대 관리업은 300호,
위탁관리형 주택임대 관리업은 1000호 이상 주택을 관리하는 경우
주택임대관리업자로 의무 등록해야 합니다.
등록요건은 자기관리형의 경우 자본금 5억원에 전문인력 3명,
위탁관리형은 자본금 2억원에 전문 인력 2명을
확보하도록 규정하고 있습니다.
여기서 전문인력은 변호사, 법무사, 회계사, 세무사, 주택관리사, 공인중개사 등이고.
또한 자기관리형 주택임대관리업자는 약정한 임대료를 지급하지 않는 등
계약을 이행하지 못할 경우 임대인의 손해를 보전하기 위한
보증상품에 의무 가입해야 합니다.
따라서 임차인이 지급한 임대보증금에 대한 반환의무를 이행하지 못할 경우
보증회사가 보증금을 반환하는 보증에도 가입해야 한다.
주택법 시행령 개정안은 주택법 시행(2014.2.7)에 맞춰 개정·공포될 예정입니다.
*. 2013년으로 소멸되는 제도
2013년 12월 말로 소멸되는 혜택은.
양도세 한시 면제와 생애최초 취득세 면제
2013년 12월 31일이후로 혜택이 종료됩니다.
양도세일 경우 6억이하 또는 85㎡이하의 신규 또는 미분양주택과.
1주택자의 기본주택 취득 시 5년간 양도세가 면제되었지만.
2013년 12월 말일까지 소유권이전등기나 잔금납부를 하면 되었지만
2014년1월 1일부터는 양도세면제 혜택이 종료 되었습니다..
생애최초 취득세 면제는 연소득 7000만윈 이하의 가구가 6억원 이하의 주택을.
처음으로 구입할 경우 취득세가 완전면제 되었지만.
2014년1월 1일부터는 양도세면제 혜택이 종료 되었습니다..
* 부동산 정책 법령이 수시로 개정되어 상이 할 수 있으므로 참고 하시길 바랍니다.