2015년 새해에 바뀌는 부동산 정책
1. 청약제도 개편
청약 자격 1순위 통합 등 청약제도 전면 개편
청약통장 순위제도 간소화해 1·2순위가 1순위로 통합되며.
수도권의 경우 1순위 가입기간이 2년에서 1년으로 줄어들고
월 납입금은 24회에서 12회로 줄어듭니다.
수도권 외 지방은 6개월 6회 이상으로 같습니다.
2주택 이상 자는 이와 별도로 1채당 5~10점의 감점을 받아왔지만.
2주택 이상 보유자에 대한 청약 감점제도는 폐지되며.
종전 무주택자는 기간에 따라 최대 32점의 가점을 부여 받고,
무주택자로 간주하는 기준이 되는
소형·저가주택에 대한 기준도 완화되며.
수도권에서는 공시가격 1억3000만원,
전용면적 60㎡의 주택을 보유하면 무주택자로 보고,
지방에선 공시가격 8000만 원 이하의 주택을
보유하면 무주택자로 간주합니다.
국민주택의 입주자 선정절차는 3단계,
민영주택 선정절차는 2단계로 간편화됩니다.
2015년 7월부터는 청약종합저축이 일원화되고.
기존에 청약저축, 청약예금, 청약부금, 청약종합저축 등
분산돼 있던 청약통장 유형을 ‘청약종합저축’으로 통합하고.
기존에 가입한 통장은 모두 소진될 때 까지 청약에 사용할 수 있으며.
청약 대상 주택 유형도 국민주택과 민영주택 2개로 단순화 됩니다.
*. 아파트 청약은 쉬워졌지만, 높은 경쟁률로
당첨되기는 어려워질 것으로 예상되며.
청약가점이 높은 점수의 대포통장으로
인기지역은 투기세력의 전입으로
분양권의 높은 프리미엄 상승을 부추겨
실수요자들의 당첨기회가 줄어들고
매입 부담이 가중될 우려가 예상됩니다.
분양권 불법 복등기 거래란,
분양권 전매 제한기간 내에 매도자와 매수자가 미리 거래에 소요되는
계약금과 프리미엄등 모든 비용을 지불하고 난 뒤,
거래제한 기간이 풀리는 시점에
매수자 명의로 계약을 이전해주는 것을 말합니다.
전매제한 기간 내 불법 거래는 법으로 징역3년 이하,
3천만원이하의 벌금에 처해지고 분양권이 취소됩니다.
2. 부동산 중개보수 요율체계 개선
부동산 중개보수 요율 체계에서
매매의 경우 ‘6억 원 이상∼9억 원 미만’ 구간이 신설돼
요율이 ‘0.9% 이하’에서 ‘0.5% 이하’로,
전세의 경우 ‘3억 원 이상∼6억 원 미만’ 구간이 신설돼
요율이 ‘0.8% 이하’에서 ‘0.4% 이하’로 각각 낮춰집니다.
새로운 최고가 구간인 매매 9억 원 이상,
전세 6억 원 이상은 종전대로 ‘0.9% 이하 협의’,
‘0.8% 이하 협의’가 적용됩니다.
85㎡ 이하이면서 부엌, 욕실 등을 갖춘 오피스텔에 대해서도
매매의 경우 ‘0.5% 이하’, 전세의 경우 ‘0.4% 이하’의 요율이 신설돼
종전의 0.9%보다 요율이 낮아집니다.
3. 재건축 가능한 기간단축
재건축 가능한 기간이 최대 40년에서 30년으로 단축됩니다.
평균 20~40년 차이가 났던 연한은 30년으로 균일화하며,
2015년 4월부터 시행합니다.
또한 안전등급 E등급을 받을 경우,
층간 소음 등 주거환경이 열악하면 재건축이 가능해집니다.
4. 2017년까지 3년간 신도시 개발이 제한됩니다.
택지개발촉진법 폐지·공공택지 신규지정 중단
2015년부터 택지개발촉진법이 폐지되고.
또 올해부터 2017년까지 3년 동안
한국토지주택공사(LH) 주도의 대규모 공공택지 지정이 전면 중단된다.
30년 이상 이어진 신도시 중심의 대량 주택공급방식을
민간중심으로 전환한다는 게 정부 방침이다.
5. 서울 .신도시 등 수도권 개발제한구역(그린벨트) 해제지역 전매기간단축
내 아파트 전매제한 기간이 종전 2~8년에서 1~6년으로 줄어들고.
최대 5년인 의무거주 기간도 3년으로 단축됩니다.
국토교통부는 그린벨트에서 풀린 땅이 전체의 50% 이상인 택지지구 내
주택 규제(전용 85㎡ 이하)를 완화하는 내용으로 개정된
‘주택법 시행령’과 ‘공공주택건설 등에 관한 특별법 시행령’이
16일 국무회의를 통과함에 따라.
앞으로는 인근 시세의 70% 미만 분양가로 공급된 공공주택은
전매제한 기간이 6년으로 줄어들고, 의무거주 기간은 3년으로 완화되며.
민영주택도 전매제한 기간을 최대 5년에서 3년으로 완화됩니다.
개정안은 또 지역·직장조합주택의 조합원 자격 요건을
‘무주택자 또는 60㎡ 이하 1주택 소유 가구주’에서
‘무주택자 또는 85㎡ 이하 1주택 소유 가구주’로 완화하며.
사업계획 승인을 받는 30가구 이상 주택사업의 면적제한
(단독주택 가구당 전용 330㎡ 이하·공동주택 가구당
전용 297㎡ 이하)도 폐지되었습니다.
6. 민간임대주택에 입주한 세입자는 집주인의 동의하에
다른 세입자에게 임차권을 주거나 전대(전 전세)허용.
전대는 임대주택을 제 3자에게 재임대하는 행위이며.
임대의무기간 중 전대는 불법 거래로 간주돼 적발 시
2년 이하의 징역 또는 2000만 원 이하의 벌금형을 받게 됩니다.
월 소득 등을 근거로 임대아파트를 당첨 받은 뒤
불법전대를 통해 임대료를 보전하며 5년 후
분양전환을 노리는 투기 행위로 이어질 수 있고.
불법전대를 통해 입주한 세입자는
보증금을 돌려받지 못할 경우에도
정부나 대한주택보증 등에서
공공보증을 받을 수 없는 단점도 있습니다.
17일 개정법에 따르면 임대주택법 시행령을 개정을 통해
등록임대사업자 중 국민주택기금을 지원받지 않은
민간건설임대와 민간매입임대,
준공임대의 경우 집주인의 동의를 얻어
전대와 임차권 양도가 가능토록 했다.
종전까지는 모든 임대주택 거주자는 1년 이상 국외 체류하거나,
근무·생업·치료 등으로 40㎞이상 이주하는 경우 등
법령에 정해진 특정 사유가 발생한 경우에만
임차권 양도와 전대가 허용됐다.
6. 법의 사각지대에 있었던 상가권리금의 합법화됩니다.
- 상가임대차보호법 개정
상가 권리금 합법화와 재건축 조건 완화
상가건물임대차보호법 개정을 통해 모든 임차인에게
5년 간 계약갱신청구권을 부여하고,
임차인의 권리금을 법으로 규정해 합법화하고.
상가건물임대차보호법 개정을 통해 환산보증금 규모와 상관없이
아울러 정부는 올해부터 권리금을 명시한
표준계약서도 도입할 계획입니다.
7. 비사업용 토지 추가과세 유예
- 토지 소유기간 중 일정기간 동안 사업을 위해
사용하지 않은 토지에 대해 양도소득세를 추가 과세하고
장기보유특별공제를 배제하는 것을 2015년에 시행하고자 하였으나
1년 뒤에 다시 시행하기로 결정되었습니다.
비사업용 토지의 추가과세 제도가 1년 더 유예된다.
'비사업용 토지 추가과세'는 토지 소유기간 중
일정기간 사업에 사용하지 않은 땅을
비사업용 토지로 구분해 양도소득세를 추가 과세하고
장기보유특별공제 적용을 배제하는 제도입니다.
이 제도는 당초 올해부터 시행할 예정이었지만
'2014년 세법개정안'에서 1년 더 유예하기로 결정하였고.
따라서 올해까지는 기본세율인 6~38%를,
그 이후에는 10%를 가산한 16~48%의 양도세율을 적용받습니다.
[개인 및 중소기업이 비사업용 토지 양도 시 추
가과세(기본세율+10%p) 적용이 1년 유예되고.
부동산 거래 활성화를 위한 지원책으로 내년부터
개인이 토지를 양도할 경우 추가과세 없이 기본세율(6~38%)만 적용됩니다.
준공공 임대주택에 대한 양도세 과세특례도 지원되며.
거주자가 2015년 1월 1일부터 2017년 12월 31일까지 주택을 취득하고
준공공 임대주택으로 등록, 10년 이상 임대한 후 향도하면
임대기간 중 발생한 양도소득세는 100% 감면됩니다.
미분양주택 취득·임대 후 양도 시 양도세가 감면되고.
내년부터 취득당시 기준시가 6억원 이하에 연면적이
135㎡(약 41평)이하인 미분양 주택을 취득해
임대계약을 체결해 임대사업자 등록 후 5년 이상 임대하면 양
도소득금액의 50%를 공제 받게 됩니다.
8. 농어촌주택 + 자경농지 양도세 완화
8년 이상 농지 소재지 거주하면서
자경농지 양도세 100%감면해주는 농어촌주택 양도세
감면제도의 인정거리가 20KM에서 30KM이내로 연장됩니다.
1가구 1주택 자가 농어촌주택 3년 보유 시
주택 수 산정에서 제외해주는 농어촌주택 양도소득세
과세 특례적용 기간이 2017년 말까지 3년 연장됩니다.
농어촌주택 양도세 감면제도도 올해부터 개선되고.
8년 이상 농지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지를 양도할 때
양도소득세를 100% 감면해주는 농어촌주택 양도세
감면제도의 인정 거리기준이 기존 20㎞에서 30㎞ 이내 거주로 확대됩니다.
또한 1가구 1주택자가 농어촌·고향집을 취득한 뒤
3년 이상 보유하면 주택수 산정에서 제외해주는
농어촌주택 양도소득세 과세특례도
그 적용기한이 오는 2017년 말까지 3년 연장됩니다.
9. 서민 주거 안정을 위한 대출제도 확대
저소득층을 위한 주거 복지도 확대·개편되고.
먼저 기존 전세대출 제도
(근로자서민 3.3% 및 저소득가구 2.0%)는 폐지되고
버팀목 대출로 내년 1월 2일부터 통합 운영됩니다.
부부합산 연소득이 2000만 원 이하부터
5000만 원 이하 구간까지 전셋집 보증금별,
소득별 차등화를 통해 2.7~3.3%의 금리로 대출하고,
기초생활수급자, 차 상위 계층, 한 부모 가족은
1% 대의 우대금리가 적용됩니다.
즉 소득이 낮을수록, 보증금이 낮을수록
버팀목 전세대출의 금리도 낮으며. 부부합산 연소득 2000만 원 이하에
전세 보증금 5000만 원 이하면 2.7%의 저금리로 이용 가능하고.
1억 원을 초과할 경우 2.9%가 적용됩니다.
부부합산 연소득 2000만원 초과~4000만 원 이하에 보증금이
1억 원을 넘어가면 3.3%의 금리로 이용 가능합니다.
주거취약가구에 대한 월세대출도 시범적으로 실시하고.
대상은 취업준비생, 희망키움통장(Ⅰ,Ⅱ)가입자, 근로 장려금 수급자로하고.
주거 급여자는 원칙적으로 월세 대출을 받을 수 없지만
부모와 따로 거주하는 취업준비생의 경우 주거급여자라도
주거 안정 월세 대출을 허용합니다.
주거안정 월세대출 출시로 10·30 서민주거비 완화방안 대책의 일환으로
국민주택기금에서 주거취약가구에 대한 월세대출을 1월 2일부터 실시하며.
대상은 취업준비생, 희망키움통장(Ⅰ,Ⅱ) 가입자, 근로장려금 수급자 등이며.
조건은 연 2% 금리로 매월 30만원씩 2년간 720만원 한도에서 대출 가능합니다.
월세를 받을 수 있는 주택은 보증금 1억 원 이하,
월 세액 60만 원 이하의 전용면적 85㎡ 주택을 대상으로 하며.
불법 건물과 고시원은 대출이 안 된다. 금리는 연 2%,
매월 30만원 한도에서 대출을 받을 수 있고.
3년 만기 시 일시에 상환해야 하고 최장 6년까지 연장할 수 있습니다.
10. 준공공 임대주택 공급 확대 및 오피스텔 분양 개선
준공공 임대주택 공급 확대를 위해 기존 규제도 대폭 완화되고.
준공공 임대주택의 임대의무기간이 10년에서 8년으로 줄어들고,
건설시 조례와 관계없이 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따른
법정 상한까지 용적률을 부여받게 되며.
또한 그동안 연립·다세대 주택은 층수가 4층으로 제한돼 왔지만,
이를 준공공 임대주택으로 활용하면 5층까지 지을 수 있게 됩니다.
현행 오피스텔의 분양 신고 대상범위가
20실 이상에서 30호실 이상으로 완화되고.
또 오피스텔, 상가 등 분양건축물에 대해 미분양 물량이 발생하면
바로 수의계약이 가능해집니다.
종전에는 최초 공개 모집 후 미분양 면적이 일정 요건에 미달해야
수의계약을 할 수 있었습니다.
오피스텔 분양 때 전용면적 산정방법이 일원화되고.
아파트는 주거 전용면적을 산정할 때에 안목치수
(건물 외벽의 내부 선을 기준으로 산정)를 기준으로 하는데
오피스텔은 중심선치수(건물 외벽의 중심선을 기준으로 산정)를 적용해,
전용면적을 재는 방법이 그간 달랐지만.
새해부터는 오피스텔도 아파트처럼 안목치수로 일원화됩니다.
11. 논밭직불금 확대완화
밭 직불금 확대 = 2012년~2014년까지 연속해 밭 농업에
이용된 농지에 대해서는 무조건 25만원/㏊의 밭 고정 직불금을 지급합니다.
쌀 직불금 지급단가 인상 및 지급대상자 기준 완화
=쌀 고정 직접 지불금 지급단가를 평균 100만원/ha으로 인상하고,
지급대상자 기준도 완화됩니다.
12. 다주택자도 주택연금 가입 가능
주택을 담보로 맡기고 평생 혹은 일정 기간 동안
매월 연금 방식으로 노후생활자금을 지급받는 주택연금의 가입대상은
본래 1주택 자가 원칙이지만, 앞으로는 주택을
2채 이상 보유하고 있더라도 합쳐서 9억 원 이하인 경우에는
거주하고 있는 주택을 담보로 주택연금에 가입할 수 있습니다.
부동산 3법
부동산 3법이란, 부동산시장 활성화를 목적으로 하는
'주택법 개정안', '재건축 초과이익 환수에 관한 법률 개정안',
'도시 및 주거환경 정비법 개정안'을 말하는 것입니다.
부동산 3법이란 ?
1.재건축초과이익 환수제 폐지
2.분양가상한제 탄력적 적용
3.도시 및 주거환경 정비법의 재건축 조합원에게 소유주택 수만큼 새 주택 허용
주택법의 경우는
분양가상한제를 공공택지에는 그대로 적용하고
민간택지에서는 시장 상황에 따라 탄력적으로 적용.
재건축초과이익 환수에 관한 법률은 최초의 폐지안 대신 3년간만 유예하는 것으로서,
이 법안이 통과되어 재건축 부담금 면제 기간이 올해 말에서
2017년 말까지 한시적 연장. 도시 및 주거환경 정비법은
수도권 과밀억제권역에서 재건축 조합원이 한 채의 주택만
분양받도록 규정한 현행법이 최대 3채까지 분양받을 수 있도록 완화됩니다.
1. 주택법 개정안
공공택지에서 공급되는 공동주택은 현행과 같이
분양가 상한제가 의무 적용되고, 민간택지의 경우
주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어
주택정책심의 위원회 심의를 거쳐, 국토부 장관이 지정하는
지역의 공동주택에 대해서만 상한제를 적용하게 됩니다.
또한, 민간택지 내 공동주택에 분양가 상한제가 탄력 적용되더라도
주택 전매행위제한은 현행과 동일하게 분양가 상한제 적용지역으로
지정되지 아니하는 수도권 민간택지에서 공급되는
주택도 전매제한(6개월)이 적용됩니다.
2. 재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안
최근 주택가격이 안정화되어 있으며 가격 급등이나
투기 발생의 가능성이 낮은 시장상황을 고려하여,
재건축부담금 부과 유예기간을 3년 연장합니다.
금년 말로 재건축부담금 유예가 종료되는 점을 감안하여,
'재건축 추과이익 환수에 관한 법률 개정안'은 공포 후 즉시 시행하되,
공포시기에 따라 부과유예 혜택을 받지 못하는 사례가 없도록
개정법 시행 전에 관리처분 계획 인가를 신청하는 사업에 대하여도
재건축 부담금을 면제한다는 적용례를 두고 있습니다.
3. 도시 및 주거환경정비법 개정안
수도권 과밀억제권역에서 재건축 조합원 분양주택수를 1주택으로
제한하는 규정은 3주택까지 분양을 허용하는 것으로 개정되었습니다.
아울러 주택 3법과 별도로, 사업성이 떨어지고
다수의 주민이 정비사업 추진을 원치 않을 경우에
과반수이상 등의 동의로 정비사업 추진위원회와 조합을
해산할 수 있도록 한 제도는 `16.1.31.까지 연장되며,
해산되는 추진위원회에서 사용한 비용을 지자체가 보조할 수 있도록 한
규정의 적용기한도 `15.8.1.에서 `16.12.31.까지 연장됩니다.
우선 분양가 상한제 탄력적용에 따른 우수한 품질을 갖춘 주택의 공급이 확대되고
구매수요도 늘어날 것으로 보이며, 재건축 부담금의 3년 부과유예가 확정됨에 따라
그간 사업을 미뤄온 재건축 사업들도 속도를 낼 것으로 예상됩니다.
아울러, 다주택 재건축 조합원의 주택분양을 3주택까지 허용하게 되면,
현금청산에 따른 사업성 저하를 방지할 뿐 아니라
분양받은 주택을 임대주택으로 공급하게 되어 민간임대주택이 증가하여
전월세 시장 안정에 도움이되고.
주택 3법통과에 따라, 주택시장은 회복세를 이어갈 것으로 전망됩니다.
*. 관련법령이 수시로 변경되어
내용이 상이할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.