전원주택

 

2015.05.04 .수정

 

 

 

 

전원주택

 

 

전원주택을 짓기 위해서는 다음 사항을 꼼꼼히 숙지하실 필요가 있습니다.

개발업자들이 아닌 바에는 집을 짓기 시작하다가 애를 먹는 경우가 많습니다.

한 단계 한 단계 별로 낭만적인 이야기는 없지만

아래 사항만 잘 숙지하셔서 진행하시면_ 전원주택 건설에서_ 땅의 형질 변경까지_

부동산 재테크는 물론_ 꼼꼼한 우리 집 짓기에 큰 도움이 될 것입니다.

 

 

전원주택 집짓기의 확인 내용

 

1. 택지구입 시 확인사항  2. 토지의 용도확인  3. 토지의 이용계획 확인 4. 등기부등본 확인

5. 대지에 전원주택 짓기 6. 임야에 전원주택짓기 -산림형질변경 7. 논밭에 전원주택짓기 - 농지 전용

8. 그린벨트에 전원주택 짓기 9.  설계 10. 건축 시 고려할 점 11.토목공사 12. 정원 꾸미기

13.  건축시공  14. 소유권보전등기

 

 

전원주택지 매수할 때의 고려할 사항

 

1. 쾌적한 자연환경의 배산 임수형 땅

전원주택과 주말주택지를 고를 때 우선적으로 고려해야 할 사항은

땅 주변의 수려한 산과 물이 잘 어우러저 아늑함을 느끼거나,

편안함을 주는 자연환경이 쾌적한 곳과 건축 시에

주택의 전면이 바라보는 방향이다.(이것을 우리는 흔히 향(向)이라 한다)

 

햇빛이 잘 들고 바람이 잘 통하려면 북쪽이 높고 남쪽이 낮은 위치의 평탄하거나

경사도가 낮은 정사각형 형태 땅을 골라야 한다.

풍수에서도 집 터는 앞이 낮고 뒤가 높으면 진토(晉土)라 하여 길하다.

땅의 형태가 긴 장방형이라면 남북으로 길게 생긴 땅이 더욱 좋다.

 

인접한 산이 높아 음지가 되거나 땅의 향이 좋지 않은 땅을 고르면,

원하는 대로 전원주택을 지어도 볕이 잘 들지 않아 일조량이 풍부하지 않고,

통풍이 제대로 안돼 집에 습기가 찬다.

 

자연환경에 투자하는 전원주택지는 4계절을 연상하면서 땅을 보아야 한다.

그래서 부동산 투자 격언에 “땅은 겨울에 보라”는 말이 있다.

 

봄에는 신록에 취해, 여름에는 무성한 나뭇잎의 화장 때문에,

가을에는 단풍에 현혹돼 지형을 제대로 보기가 어려운 반면 꽃이 지고,

나뭇잎 떨어져 천지가 벌거벗은 겨울에야말로

땅의 형태와 지세 등을 제대로 볼 수 있기 때문이다.

즉 화장발, 성형발, 조명발에 속지 않고 땅을 관찰할 수 있다는 얘기다.』

 

 

2. 지형이 높아, 앞이 탁 트이고 환경조망권이 확보되는 곳을 선택

최근 조망권에 대한 관심이 높아지고 있는 만큼 시야를 가릴 수 있는 장애물과는

적당히 떨어져 있고 부지 인근에 강이나 하천 등이 있어

지루함을 달래주거나 잘 가꾸어진 녹지공간이 있다면 금상첨화다.

그러나 호수나 하천 등 상습적으로 안개가 끼는 곳은 폐질환이나

관절염을 유발할 수 있기 때 문에 노약자가 있다면 피해야 한다.

 

 

3. 진입도로의 여부 확인이 기본

땅의 생명은 곧 도로이다. 따라서 땅의 가치는 주변 도로에 따라 접근성이나

용도의 다양성이 크게 좌우되므로 도로의 폭이나

생활편의시설ㆍ의료시설 등과의 거리를 체크해야 한다.

도로가 없는 맹지(孟地)인지, 도로가 있는 경우에도

지적도상의 도로인지 아니면 개인사도(私道)인지를 반드시 확인해야한다.

 

건축법상의 건축허가가 나려면 도로의 폭이 4m이상이 되거나,

오래전부터 사용하던 현황도로가 있어야 건축허가가 나며,

만일 사도일 경우에는 토지 소유자의 토지 사용승락서를 첨부하여

건축허가를 신청해야 하므로,

토지 매매계약 시 도로 사용승락서를 받아 주는 조건의 특약사항을 달고

매매계약을 체결해야 한다. (진입도로가 비포장이라면 사도 여부를 반드시 확인)

 

4. 현장답사로 접근성과 입지조건 확인

 

땅의 위치는 서울과 수도권에서 자동차로 1시간 30분 이내의 거리에 위치해야

접근성이 양호하고, 팔 때도 어느 정도는 환금성이 보장되며, 가치 또한 제대로 평가된다.

 

현장답사 시에는 땅 주변에 혐오ㆍ위험ㆍ기피시설이 있는지 여부를 꼭 확인하여야 하며,

 혐오시설 등이 있다면 땅의 가치를 떨어뜨리는 요인이 되고,

축사나 양계장 등이 주변에 있다면 여름에는 악취가 나고 파리ㆍ모기 등이 몰려들어 피해야 된다.

그러나 겨울에 땅을 볼 때는 악취가 별로 나지 않아 소홀하게 생각할 수 있으니 유의해야 한다.

 

5. 공부서류를 확인하여 소유권, 이용권 및 행위제한 점검

 

①토지대장ㆍ임야대장 : 면적ㆍ지목 등의 사실관계에 관한 사항

②등기부등본 : 소유권 등의 권리관계에 관한 사항

③지적도ㆍ임야도 : 땅의 형태, 경계, 도로 여부 확인

④토지이용계획확인서 : 공법상의 이용제한이나 거래규제에 관한 사항

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서는 땅을 21개의 용도지역으로 구분(세분 시)하여 놓고,

그 용도지역에 따라 건축물의 용도(21개 용도)ㆍ종류 및 규모(층수ㆍ건폐율ㆍ용적률 등) 등을

제한(건축제한)하므로, 내 땅이라 하여 내가 건축을 자유롭게 할 수 없다.

따라서 전원주택을 짓기 위하여 땅을 매입 할 경우에는 용도지역 과

건축제한이나 공법상의 행위제한사항을 반드시 면밀히 검토하여 확인하여야 한다.

 

 

6. 전원주택의 설계 시 고려사항

 

전원주택 설계 시에는 직사각형에 가까운 평면 형태로 짓는 것이 좋다.

주택을 지을 때는 동지 때 최소 4시간 이상 햇빛이 들고 바람이

잘 통할 수 있도록 창은 남쪽으로 나도록 설계해야 하고,

이와 함께 사생활보호도 고려하여 건축하며,

또한 미진한 부분은 나무를 심어 조경으로 보완할 수도 있어야 한다.

풍수 지리적으로 볼 때 마당은 삼각형의 집터는

화재와 분쟁이 생겨 흉하다 하여 피하고, 정사각형의 형태를 선호하며,

면적은 집 연면적의 3배 정도가 이상적이다.

 

 

주택내의 실내 배치

우리나라는 겨울에는 북서풍과 여름에는 남동풍의 계절풍이 부는 것과

4계절의 태양의 높이를 고려한 거실이나 침실 등의

생활공간에 따라 방향의 적절한 배치가 중요하다.

 

①동향(東向) : 겨울철의 오전은 아침 햇살이 실내에 깊숙이 들어와 따뜻하나,

   오후에는 태양이 빨리 서산을 넘어 춥다.

 

②서향(西向) : 겨울철의 오전은 아침 햇살을 받지 못하여 춥고,

   오후에는 해가 일찍 서산을 넘어 햇빛을 받는 시간이 짧아 추우며,

   여름의 오후에는 뜨거운 태양이 실내 깊숙이 들어와 찜통더위를 만든다.

   따라서 북향보다는 서향을 가장 기피한다.

 

③남향(南向) : 겨울철에는 낮은 태양이 실내로 깊이 들어와 따뜻하고,

   여름에는 높은 태양으로 햇빛이 실내에 깊이 들어오지 않아

   따가운 태양을 피하며, 남동풍의 시원한 계절풍이 불어와 가장 선호하는 향이다.

 

④북향(北向) : 겨울에는 태양이 낮아 하루 종일 햇빛이 잘 들지 않고,

   북서풍의 계절풍으로 인한 바람으로 춥다.

 

*. 매입 토지의 지번을 관할 관청에 인터넷으로 올리면

집 건축가능, 필요한 서류 허가사항은 있는지. 알 수 있는 방법이 있음.

 

 

전원주택 짓기

 

1. 택지구입 시 확인사항

 

땅을 크게 ▲도시 ▲농지 ▲자연환경보전지역, 관리지역(예전▲준도시 ▲준농림을 합하여) 다섯 가지 지역으로 구분한다.

이들 땅들은 그들 나름대로 정해진 속성에 따라 개발되어야 하고

다른 용도로 이용될 때는 까다로운 허가 절차를 거쳐야 한다.

그렇지 않을 때는 제재를 받게된다.

 

관리지역에는 계획, 생산, 보전으로 나눈다

 

계획관리지역은

관리지역 중 기반시설이 어느 정도 갖춰져 있기 때문에 개발이 예상되거나 난개발이 우려되는 지역,

도시편입 예상지역, 자연환경을 고려해 제한적으로 개발을 하려는 지역 등을 관리하기 위해 지정한 곳이다.

이 지역은 개발사업이 지속적으로 추진될 가능성이 크고, 아파트, 음식점, 숙박시설 등의 개발이 가능해

다른 관리지역보다 투자가치가 높다.

 

보전관리지역은

자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간확보 및 생태계 보전 등 보전이 필요하거나

자연환경보전지역으로 관리하기가 힘든 곳을 따로 분류한 곳이다.

 

생산관리지역은

농업.임업.어업 생산 등의 관리가 필요한 곳이나 농림지역으로 관리하기가 곤란한 곳을 지정한 구역이다.

보전관리지역과 생산관리지역으로 지정되면 앞으로 개발가능성이 불투명해져

계획관리구역보다 토지의 가치가 떨어지게 된다.

 

계획관리지역으로 지정될 가능성이 높은 지역으로는

▲2~3㎞내 기존 개발지가 있는 경우

▲공공시설(고속도로IC, 기차역 등)과 가까운 곳

▲경지정리면적이 약 10% 미만인 곳

▲경사도가 (15도 미만) 낮은 곳 등의 조건을 갖춘 곳이다.

 

 

특히 관리지역 주변에 주거, 상업, 공업지역이나 도시개발구역, 지구단위계획구역, 택지개발지구

및 산업단지 등이 있으면 개발용지로 활용할 가치가 높아져 계획관리구역으로 지정될 확률도 커지게 된다.

또 땅 주변이 계획관리지역으로 둘러싸여 있는 1만㎡ 미만의 소규모 농림지역도

계획관리지역으로 편입될 가능성이 있어 투자가치가 높다.

 

예를 들어 농민이 아닌 도시인이 농지를 소유하려고 하면 법적 제재가 따른다.

즉 농지는 원칙적으로 농사를 짓는 사람이 소유해야 하기 때문에

도시인은 농지취득 증명을 받아야 한다.

해당 면의 농지위원 2명이 농사를 지을 사람이라는 것을 확인 해주고

일 년에 30일 이상 농사를 짓지 않으면 강제로 매수를 해도

이의를 제기하지 않겠다는 각서를 해야 농지취득증명서를 발급 받을 수 있다.

 

도시계획구역 내에서 농지취득 시 도시계획확인원이 있어야 하고

단 자연녹지농지 일 경우 농지취득자격증명원을  제출해야 함.

도시계획구역 밖의 농지취득시 경우는 농지취득자격증명원이 있어야함

 

토지거래허가 구역에서는 도시인이 농지 303평(1,000㎡)이상,

임야 606평(2천㎡)이상을 취득할 때는

일정한 서류를 갖추어 해당 시 군 구청의 허가를 받아야 한다.

신고구역에서는 농지 1,515평(5천㎡), 임야 3,030평(1만 ㎡)이상을 취득할 경우

해당 관청에 신고를 해야한다.

 

지적법 상 땅들은 한 필지마다 각각의 지목을 갖고 있다.

지목은 그 땅의 용도인데 예를 들어 대지라 하면

건축물의 부지이고 학교용지라면 학교와 부족시설용 토지로 쓰인다는 뜻이다.

그 종류는 모두 24가지다.

집을 짓거나 건축을 하려고 할 때 지목이 "대"로 되어 있어야 쉽다.

그나 다른 지목으로 되어 있다고 하여 집을 못 짓는 것은 아니다.

해당 시, 구청에 지목변경을 신청하여 허가를 받으면 지목을 변경할 수 있다.

앞서 설명한 도시지역이나 농림지역 등을 다른 지역으로 바꾸기는 매우 어렵지만

지목은 특수한 경우를 제외하고는 변경이 비교적 쉽다.

 

그래서 전원주택을 지을 때, 대지를 구할 수 없는 경우

관리(준농림)지역 의 전이나 답, 임야 등을 변경하여 집을 짓는다.

관리(준농림)지역의 전은 답보다 전용하기가 쉽다.

식량문제로 농지에 대한 규제가 강화되고 있으므로

앞으로 특히 관리(준농림) 임야가 유망하다고 볼 수 있다.

 

그 땅에 대해서 제대로 알기 위해서는 각종 서류를 직접 확인해 보는 것이 좋다.

반드시확인 해야 할 서류는 토지이용계획확인서, 지적도, 토지대장 등이다.

이들 서류를 확인하고 의심나는 사항이 있으면

관계공무원이나 부동산 전문가 등과 상담을 해야 한다.

서류상 문제가 없는 땅이라도

현장을 가보고 직접 눈으로 확인해 보아야 실수가 없다.

 

입지가 좋은 곳에 지어진 소형 전원주택이 강세를 보이고 있다.

이용하기 편한 데다 상대적으로 환금성이 뛰어나기 때문이다.

투자자나 매수자 입장에서 모두 부담이 작다는 게

소형 전원주택의 매력 요소로 꼽힌다.

전원주택을 지을 때 주변 자연환경을 고려하는 것은 기본이다.

요즘은 한걸음 더 나아가 볼거리, 먹을거리, 즐길거리가 충족된 곳에

전원주택을 지어야 수요가 몰리는 추세라는 게 전문가들의 일반적인 견해다.

또 세컨드 하우스 개념의 전원주택은

본인의 활동영역을 고려해 입지를 고르는 것이 핵심 투자 포인트다.

 

△전원주택 유망 지역 =

서울을 예로 들면 활동영역이 강동구‧송파구‧광진구‧성동구 등 동부권이라면

전원주택지는 경기 양평이나 가평 등에서 선택해야 한다는 의미다.

강남구 서초구 등 남부권이면 용인이나 이천, 광주를 우선 검토 대상지로 꼽는 게 순서다.

 

서대문구‧영등포구 등 서부권은 김포나 강화도‧영종도가 바람직하고,

은평구‧강북구 등 북부권은 포천‧양주‧파주 등을 눈여겨봐야 한다.

도심 부동산처럼 철도와 고속도로가 개통 예정인 역세권 토지는 투자 유망 지역으로 꼽힌다.

역이나 고속도로 IC에서 자동차로 10분대 거리에 있어야

다른 지역으로 이동이 편리하고 되팔기에도 유리하다는 게 전문가들의 조언이다.

개통을 앞둔 서울~세종시 간 제2경부고속도로, 춘천~양양 간 동서고속도로,

광주~원주 간 제2영동고속도로, 평택~시흥 간 제2서해안고속도로, 구리~포천 간 고속도로,

남양주 화도~양평 간 고속도로 IC 주변의 땅값이

벌써부터 들썩이는 것도 그런 배경 때문이란 분석이다.

 

△전원주택 입지=

은퇴자가 늘면서 노후를 생각하는 사람들이 전원주택에 높은 관심을 보이고 있다.

전원주택에 투자하는 방법은 다양함. 주거지를 옮겨 노후생활을 하면서

가치상승을 기대할 수 있고 농가주택을 개조하여 부가가치를 높일 수도 있다.

무엇보다도 어떤 곳이 투자가치가 있는지 알아야 한다.

새집을 지을 때 우선 살펴야 할 것은 도로다.

아무리 경치가 좋아도 진입로가 없으면 그림의 떡이다.

길이 없는 맹지는 주택 건축허가가 나지 않을 뿐 만 아니라

향후 토지 개발자체가 불가능해서 고려대상에서 제외 시켜야 한다.

따라서 모든 전원 주택지는 도로를 따라 접근할 수 있어야 하고

4m정도의 도로에 2m이상 접해야 한다.

전원주택 부지에 닿는 도로가 있는가를 확인해야 하는데

이때 눈에 보이는 현황도로만으로는 부족하다.

현황도로가 있다고 하더라도 지적도 상에 도로가 있는 지를 꼭 알아보아야 한다.

 

2. 토지의 용도확인

 

문 화 재 - 문화재인지 문화재보호구역인지를 확인 할수 있다.

도 로 - 운수를 위해 차량통행. 보행에 필요한 설비 .형태를 갖추어 이용되는 토지

철도용지 - 운수목적으로 궤도 등 설비형태를 갖추고 이용되는 토지. 부속시설물토지

하 천 - 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지

제 방 - 방수제. 방조제. 방파제. 등 조수 ,유수. 바람. 등을 막기 위해 설치한 둑

구 거 - 용수, 배수를 목적으로 일정한 형태를 갖춘 인공수로 및 부속시설물 부지

수도용지 - 물을 정수 공급하기 위한 취수 저수. 도수. 정수. 및 송배수 시설부지

공 원 - 일반 공중의 보건 휴양 및 정서생활을 향상하기 위한 시설을 갖춘 토지

운 동 장 - 옥외에서 체육활동을 목적으로 경기시설과 형태를 갖춘 토지

유 원 지 - 일반 공중의 보건 휴양 및 전서생활을 향상하기 위한 시설을 갖춘 토지

종교용지 - 일반종교의식을 목적으로 한 토지

사 적 지 - 문화재로 지적된 유적 .고적. 기념물. 등을 보전할 목적의 토지

묘 지 - 사람의 시체나 유골이 매장된 토지

잡 종 지 - 갈대밭 채석장 노천시장 비행장 등과 같이 다른 지목에 속하지 않은 토지

 

 

3. 토지의 이용계획 확인

 

 

토지이용계획 확인서를 보면 땅의 성격을 알 수 있다.

토지이용계획 확인서는 해당 토지의 성격을 나타내 준다.

그 토지를 어떻게 이용할 수 있고 어떤 규제를 받고 있는지에 대해 알려면

토지이용계획 확인서를 발급 받아 보면

전원주택을 지을 수 있는 땅인지 아닌지를 알 수 있다.

그렇기 때문에 땅을 구하기 전에는 필히 토지이용계획 확인서를 발급 받아

그 땅의 성격에 대해 알아보아야 한다.

 

어디서 발급 받을 수 있나. 토지이용계획확인서는

누구나 열람이 가능하며 신청을 하여 발급 받을 수 있다.

요즈음은 행정서류의 온라인화로 인해 해당지역이 아닌

전국의 시. 군. 구청. 동사무소. 등에서 발급 받을 수 있다.

시. 군 구청의 민원실에 가면 지적공부 신청서를 볼 수 있다.

이 신청서에 정확한 지번과 주소, 신청자의 인적사항 등을

정확히 기재한 후 신청 종목란의 토지이용계획학인서를 체크하면 된다.

이때 확인내용 전부를 확인하겠다는 표시를 해야 토지의 모든사 항을 확인 할 수 있다.

 

어떤 내용을 알 수 있나.

대상자의 소재지와 지번, 지목, 면적 등이 적혀 있고

확인내용이라 하여 8∼9가지가 있는데 해당사항은 체크가 되어있다.

예를 들어 토지거래허가구역의 준농림지역이라면 준농림지와

토지구역허가구역에 체크가 되고 해당 없는 사항에는 해당 없음에 체크가 되어있다.

확인내용은 ,국토이용, 도시계획. 군사시설. 농지.

산림. 자연공원. 수도. 문화재. 토지거래. 기타 등이다.

 

 

(1) 국토이용

 

국토이용항목에는 ▲용도지역 ▲용도지구 ▲개발계획 등의 수립여부로 나누어져 있고

용도지역은 다시 도시, 준 도시, 농림, 준농림, 자연 환경 보전 지역으로 나누어 진다.

전원주택을 지을 수 있는 땅이라면 용도지역 중 농림이나 준농림에 체크되어 있어야 한다.

농림지는 농민들이 농사를 지으면서 농가주택을 지을 수 있고 준농림지는 전용이나

형질변경을 통해 전원주택과 카페, 음식점 등을 지을 수 있다.

만약 자연 환경 보전 지역에 체크가 되어있다면 전원주택을 짓는데

많은 제재가 따르기 때문에 피하는 것이 좋다.

 

(2) 도시계획

 

도시계획항목은 ▲용도지역 ▲용도지구 ▲도시계획시설 ▲도시개발사업 ▲구역

▲도시 계획 입안 사항 등 토지 이용 계획 확인서 중 가장 복잡한 내용이 기재되어 있다.

그러나 전원주택지와는 거의 관계가 없는 내용들이 많다.

단,구역에 있어 개발제한구역 내에 체크가 되어있으면

그린벨트이기 때문에 좀 더 자세히 알아보아야 한다.

 

(3) 군사시설

군사시설항목은 군사 시설 보호 구역인지의 여부를 확인해 준다.

이것에 해당되는 토지는 전원주택을 짓는데 애로사항이 많다.

그러나 군사 시설 보호 구역이라 하여 모두 건축을 할 수 없는 것은 아니다.

땅을 구입하기 전에는 해당 군부대의 군사시설 보호 민원 상담실을 찾아가

건축가능여부를 직접 확인하고 상담을 받는 것이 좋다.

 

(4) 농지

농업진흥지역과 농업보호구역을 확인할 수 있다.

외지인이 처음으로 땅을 구입해 농사를 짓겠다는 의도가 아니라면

이곳에서 '해당 없음'이란 판정을 받아야 주택을 짓는데 문제가 없다.

농민의 경우에는 농가주택을 지을 수 있다.

 

(5) 산림

보전임지인지 아닌지를 확인할 수 있다.

전원주택을 짓는데 문제가 없으려면 '해당 없음' 판정을 받아야 한다.

보전임지는 개발이 거의 불가능하다.

 

(6) 자연공원

공원구역인지 공원보호구역인지를 확인할 수 있다.

전원주택을 짓기 위해서는 '해당 없음' 판정을 받아야 문제가 없다.

공원구역은 공원으로 조성되어 있고 공원보호구역은

유명사찰이나 국립공원주변이 대부분이다.

이런 곳은 주택건축이 거의 불가능하다.

공원지역 내 취락지역으로 된 지역 중에는 건축이 가능한 지역도 있다.

 해당지역 공원 관리 사무소에 확인하면 된다.

 

(7) 수도

상수도 보호 구역과 수질 보전 대책 특별 지역인지의 여부를 확인할 수 있다.

말 그대로 상수원을 보호하고 수질을 보전해야 할 곳이기 때문에

전원주택을 짓는데는 많은 제약이 따른다.

수도권에서 북한강과 남한강 일대의 양평군,

여주군, 가평군, 남양주시, 이천시, 용인시 등지가 여기에 해당되며

다른 지역보다 주택건축에 규제가 많다.

특히 상수원 보호 구역은 그린벨트와 겹쳐진 곳이 많아 자세히 알아보아야 한다.

이들 지역은 수질 보전 특별 대책권역으로 정해 규제를 하고 있는데

1권역과 2권역이 있다.

수질 보전 특별 대책 1권역에서는 한 필지당 2백42평(8백㎡) 이상을 지을 수 없다.

다시 말해 한 필지가 1만평이든 1천평이든 2백42평 밖에는 지을 수 없다는 것이다.

이것은 바닥면적기준이기 때문에 주택 6~8세대에 해당되는 평수다.

2권역에서는 2백42평 이상까지도 지을 수 있으나 오수정화처리 시설을 해야 한다.

 

8) 문화재

문화재인지 문화재 보호 구역인지를 확인할 수 있는데

이곳에도 '해당 없음' 판정을 받아야 전원주택을 지을 수 있다.

 

9) 토지거래

허가구역인지 신고구역인지를 확인할 수 있다.

토지 거래 허가 구역에서 도시인이 농지 3백3평(1천㎡) 이상, 임야 6백6(2천㎡) 이상을 취득할 때는

일정한 서류를 갖추어 해당 시 군 구청의 허가를 받아야 한다.

또 신고구역에서는 농지 1천5백15평(5천㎡), 임야 3천30평(1만㎡) 이상을 취득할 경우

해당 관청에 신고를 해야 한다.

수도권 지역에서 전원주택을 지을 만한 땅은 거의 모두가 토지 거래 허가 구역이었으나

그린벨트를 제외하고는 거의 해제가 되었다.

그러므로 토지 거래 허가 구역에 체크가 되어있으면

대부분 자연녹지지역(그린벨트)으로 대지일 경우

1백평 이상, 농지는 3백3평 이상은 현지에 거주를 해야 거래허가가 난다.

그러므로 외지 인에게는 사실상 거래 자체가 막혀 있다

 

 

4. 등기부등본 확인

등기부등본으로 땅의 깨끗함을 알 수 있다

등기부등본은 관할 등기소에서 발급 받을 수 있는데,

이를 통해 땅이 얼마나 깨끗한지를 알 수 있다.

다시 말해 가압류나 근저당, 지상권, 전세권 등이

설정되어 있는지의 여부를 확인 할 수 있다.

토지거래 사기를 당하지 않으려면 반드시 등기소에 가서

등기부등본을 확인해 보는 것이 좋다.

등기부등본에는 표제부, 갑구, 을구 등 세부분으로 나누어져 있다.

표제부에는 토지의 지번이나 지목, 면적 등이 나와 있다.

갑구에는 소유권에 관한 변동사항이 기재되어 있는데

최초의 소유자와 중간 소유자 등의 기록과, 압류나 가등기, 가처분 등

소유권에 영향을 미칠 수 있는 사항들이 기재돼 있다.

을구에는 소유권 이외의 내용들이 기재되어 있다.

표제부에 나와있는 번지와 면적. 소유자 등이 토지대장과 비교 동일한지 확인한다.

그리고 을구에 근저당이나 지상권, 전세권이 설정되어 있는 지를 주의 깊게 살펴보아야 한다.

부동산을 담보로 돈을 빌렸거나 토지의 이용권을 타인에게 빌려주었는지에 여부를 알 수 있다.

등기부등본은 계약직전에는 물론 중도금을 낸 후 잔금을 치르기 전에 각각 떼어 보아야 한다.

소유자가 땅값을 받고서도 해당 부동산을 담보로 대출을 받은 후

잠적해 버려 피해를 입는 경우도 있으므로 주의해야 한다.

 

5. 대지에 전원주택 짓기

대지는 건축을 마음대로 할 수 있는 땅이다.

도시지역외에서는 전용면적 60평까지는 신고만으로 건축이 가능하다.

또한 농지나 임야처럼 거래가 까다롭지도 않고 건축면적 제한도 덜 받는다.

그러나 대지는 공급에 한계가 있고 가격 또한 비싸기 때문에 구입하기가 쉽지 않다

 

6. 임야에 전원주택짓기 -산림형질변경

산림형질변경허가를 신청할 때는 사업계획서와 훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도,

산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류를 갖추어

시장 군수나 영림서에 제출하면 된다.

시장 군수는 도로상황, 묘지와의 이격거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여 허가를 내준다.

 

대체조림비와 전용부담금

 

산림형질변경허가를 받고 대체조림비와 전용부담금을 납부해야 허가증을 받을 수 있고,

비로소 공사에 착수할 수 있다.

농지전용 시 대체농지조성비를 납부하듯 산림형질변경시에는

대체조림비를 내게 되는데 평당 비용은 7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후

 5년까지의 육림비을 합하여 매년 산림청장이 고시하고 있다.

보통 3,000원 이내에서 결정된다.

전용부담금은 농지전용과 마찬가지로 공시지가의 20%이다.

이들 비용은 20일 이상 90일 이내의 범위 내에서 납부하게 되는데

액수에 따라 50만원 이하이면 30일, 5천만원 이하이면 60일, 5천만원 이상이면

90일 안에 납부하도록 되어 있다.

 농지와 마찬가지로 자진납부도 할 수 있다.

 

산림형질허가를 받고 나서는

산림형질변경허가를 받았으면 허가받은 날로부터 3개월 이내에 사업에 착수하여야 한다.

6개월 이상 사업이 진행되지 않았을 때는 허가가 취소된다.

건축물 시설공사가 30%의 공정을 보이면 준공허가를 신청할 수 있고,

준공허가를 받으면 대지로 지목이 변경된다.

농지와 마찬가지로 형질변경허가를 신청하기 전에

형질변경이 가능한 면적을 지자체에서 확인하는 것이 좋다.

수도권에서는 보통 건축물 바닥면적의 5∼6배나 최대300평까지 허가를 내주고 있다.

이렇게 형질변경을 통해 대지가 된 경우에는

농지전용보다 3년 빠른 5년만 지나면 다른 용도로 전용이 가능하다.

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산지전용의 경우

 

산림법이 없어지고

2005년 8월 4일 새롭게 제정된

"산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률"이 발효되었음.

 

 

1. 산지 보전 및 공익 기능

"산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률"이 맡게 되고

 

 

2. 산지전용에 대한 절차와 규제, 허가 (산림의 이용및 전용)

"산지관리법"이 맡게 됨.

 

임야 소재지 시, 군청에 담당(산림개발과)과에 문의하면

구비하여야할 서류와 조건 절차에 대해서 알려줍니다.

 

해당 토지 소재지 토목설계사무소에 의뢰하면 현장에 답사 후

허가와 준공 등에 소요 금액을 알려줍니다.

 

비용은 산지전용비 2012년 기준 1평당/ 8,463원 + 토목측량설계비 기본150만원 +

지적공사 측량비 50만원 + 500평 이상 산지전용(개발)시 개발 부담금 개발이익의25% +

농지조성(석축 ,배수로, 성토, 절토 ,경사도 조정 등)을 위한 토목공사비

 

 

임야는 허가 없이 훼손하면 산림법위반으로 형사입건 사항입니다.

 

 

임목벌채허가를 득해야 하고 도로가 있어야 하고

대체산림자원조성비는 1제곱미터 당 3070원 이니

평당 10138원 현금으로 납부

산림복구비는 경사도에 따라 다르며

경사도가 심하지 않은 경우 1제곱미터 당 11236원 평당 3만7천원쯤

되는데 이 비용은 보증보험증권으로 대체납부가 가능합니다.

 

경사도가 심하여 옹벽을 세우게 될 경우는 옹벽은 평당 74만원정도

일정 기간 내에 목적행위를 충족하지 못하면

산지환원으로 원상복구명령이 떨어지고

해당 관청에서 다시 나무을 심는데 이것이 복구비 라 합니다

 

 

7. 논밭에 전원주택짓기 - 농지 전용

 

 

지목변경(토지전용, 형질변경)

 

 

토지는 그 용도가 바뀌면 그 후에 지목이 변경되고,

아무런 용도변경이나 건물이 없이

먼저 지목만을 바꿀 수는 없는 것이 원칙입니다.

 

산을 개간하면 전답이 되고

논(답)을 주차장으로 만들면 주차장 용지가 되고

임야에 공장을 지으면 공장용지가 되고

주유소를 지으면 주유소 용지가 됩니다.

이처럼 지목을 변경되면 땅의 가치 상승됩니다.

 

농지 전용

 

시행일. 2006. 1. 22부터

농지법 시행령 개정에 따라

땅값과 무관하게 일률적으로 물리던 `농지조성비'가

공시지가를 기준으로 하는 `농지보전부담금'으로 바뀐다.

 

개별공시지가란?

 

공시지가를 기준으로 하여 산정한

개별토지에 대한 단위면적당(원/㎡) 가격이다.

건설교통부장관이 결정하여 고시한 공시지가를 바탕으로 하여

시장·군수·구청장 등이 산정한 공시지가로,

토지의 특성조사와 표준지 선정여부로 결정한다.

 

*. 농지와 임야에 건축물을 지을 경우 전용비

 

1. 농지 인 경우(농지법상 농지로 되어 있는

지목이 전, 답 사실 상 농지 ; 농지보전부담금 개별 공시지가의 30%

(상한선 ㎡ 당 50,000원--평당 약 165,000원)

 

2. 임야의 경우 : 대체산림자원 조성비

 

1)준 보존 산지 ㎡당 2,130원 (평당 약 7,000원)

2)보존산지 ㎡당 2,769원(평당 약 9,000원)

3) 산지 전용 제한지역 ㎡당 4,260원(평당 약 14,000원)

3.목장 용지 인 경우 : 대체초지조성비 ㎡당 8,913원 (평당 약 29,500원)

 

4.기타

 

1)전용비 면제

 

가. 1981년 7월29일 이전에 거주, 상업, 공업지역으로 지정 된 농지.

나. 중소기업이 창업을 위한 공장으로 농지를 전용 할 경우.

다. 농지를 농업용 창고 등 농어가 시설로 사용(전용)하는 경우.

라. 농어가 주택의 건축.

 

 

산지 전용 및 농지 전용은 토지 관할 면사무소, 읍, 군청

부근 소재 측량사무소에 의뢰하면 기본 경계측량과 함께

산지, 농지 전용을 해 줍니다.

 

 

5.측량비

측량 비용은 측량의 종류, 지목 및 지형의 모양 등에 따라 차이가 있으며,

대개 신축주택의 측량 비용은 30만원 ~ 60만원정도의 비용이 발생합니다.

측량은 내 땅의 경계를 알고 건축물의 올바른 배치를 위해서 필수이며

대한지적공사에 신청하면 지역마다 시기마다 다르지만 약 3일 ~ 10일 후에 가능합니다.

 

6.건축허가

 

건축물을 신축이나 증축할 때 또는 용도를 변경할 때 관할 시, 군청의 심의를 거쳐 허가를 받야야 하며

'건축법'에 의해 전반적인 업무절차 허가행위를 '건축허가'라 합니다.

그리고 법에 정한 규모 이상으로 건축물을 개, 보수하거나

부대 시설물을 설치할 경우에도 건축허가를 받아야 하는 경우도 있습니다.

건축허가 유효기간은 허가서 발부받은 날부터 1년 이내에 공사를 착공하여야 하며

그렇지 못한 경우는 정당한 사유로 인한 1년 범위 안에서의 착공기간을 연장 할 수 있습니다.

 

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도시인이 농지에 전원주택을 짓는 것은 농지전용허가을 받아서 짓는다.

농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있게 되어 있다.

그러나 소유권을 이전하는 당해연도에는 전용허가가 나지 않는다.

따라서 당해연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에

토지사용승락서을 받아서 전용허가을 받는 뒤 이전을 해야 한다

토지사용승락서를 받는다.

땅주인과 매매계약을 체결하고 토지사용승락서를 받으면

자신의 땅이 아니라도 농지전용신청을 할 수 있다.

토지사용승락서는 그 땅을 사용할 수 있는 권한을 갖는 것으로

소유권 이전등기를 한 것과 같은 효력을 갖게 된다.

토지사용승락서를 받으려면 최소한 땅값의 70% 정도는 지불해야 가능하다.

이때 토지 소유주의 인감이 첨부되어야 효력이 있다.

구비서류는 등기부등본, 지적도, 토지대장,

토지이용계획 확인원, 피해방지 계획서 등이다.

이 서류를 농지소재지 관할 읍면 농지관리위원회에 제출하면 된다.

 

 

이렇게 제출된 서류는 일주일에서 보름사이에 열리는 소위원회에서

 ▲집을 지을 수 있는지 ▲전용면적은 적당한지 ▲인근농지에 미치는 영향은 없는지

▲지역주민의 의견은 어떤 지 등을 심사하여 위원들의 과반수 이상이 찬성하면

7일 이내에 허가 여부를 시장 군수에게 송부한다.

이를 송부받은 시장 군수는 15일 내에 허가를 내주게 된다.

농지관리위원회는 읍(면)장과 리(동)장, 농협과 관련된 기관의 임직원,

새마을 지도자, 농민후계자 등 지역유지들로 구성되어 있다.

 

 

대체농지조성비와 농지전용부담금

 

전용허가가 나오면 대체농지조성비와 농지전용부담금을 납부해야 한다.

농지를 대지로 전용하게 되면 그만큼 농지가 줄어 들게 되어,

줄어든 만큼의 농지를 새로 조성해야 하는데

여기에 필요한 재원을 확보하기 위해 대체조성비를 물게된다.

농지의 전용부담금은 농지를 전용함으로서 생기는 이익의 일부를 징수하여

농어촌구조개선사업의 재원으로 사용하기 위해 부과한다.

부과액은 전용농지 개별공지지가의 30%로 정해져 있다.

 

농어촌진흥공사로부터 납부통지서를 받아 납부하면 된다.

60일 범위 내에서 1회에 한해 연장이 가능하며

납부를 하지 않으면 전용허가가 취소된다

부지면적 200평 한도내에서 농가주택을 짖기위한

농지전용은 전용부담금 전액이 면제된다.

 

 

전용 허가를 받고 나서는

전용허가를 받고 나서 허가일로부터 2년 이내에 건축에 착공하고,

착공 후 1년 이내에 공사를 완료하지 않으면 허가가 취소되고 농지처분명령이 내려진다.

농지처분명령을 받고 일 년 이내에 처분하지 않으면 다시 강제명령이 내려진다.

그래도 일정을 넘겨 처분하지 않으면 이행 강제금이 부과된다.

농지전용을 통해 조성한 대지는 농지전용 완료일로부터 8년까지는 용도변경이 어렵다.

만약 다른 용도로 사용하려면 시장 군수의 하가를 받아야 한다.

이을 어기고 음식점이나 카폐, 공장 등으로 용도 변경을 하게 되면

전용허가가 취소되고 5년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금형에 처해진다.

농지전용을 통해 전원주택을 지을 경우 건축이 완료되어야 필지 분할이 되었으나,

지금은 지자체에 따라 전용허가가 나면 필지 분할을 해주는 지역도 있다.

대지조성사업으로 전용 허가를 받았으면 집을 짓지 않아도 대지로 지목변경이 된다.

 

 

8. 그린벨트에 전원주택 짓기

 

그린벨트에 전원주택을 짓는다는 것은 규제가 많아 매우 까다롭다.

그러나 자연환경이 파괴되지 않아 주거여건이 좋다는 이유로

그린벨트는 전원주택 수요자들에게 꾸준한 관심을 받아 왔다.

그린벨트에서는 원칙적으로 집을 신축할 수 없고

1회에 한해 기존 건축물의 증개축만 가능하다. 그

렇기 때문에 원주민이 아닌 외지인이 그린벨트 내의 땅을 구입하여

전원주택을 짓는다는 것은 매우 힘들다.

그러나 방법이 없는 것은 아니다.

외지인도 그린벨트 내 기존의 구옥을 구입하여 증개축을 하든가,

이축권(용마루)을 이용하는 방법으로 전원주택을 지을 수 있다

 

 

원주민은 그린벨트에 90평 집을 지을 수 있다.

현재 시행되고 있는 도시계획법 시행규칙에 따르면,

그린벨트 내에 건축 가능한 주택의 규모를 거주기간에 따라 분류하고 있다.

그린벨트로 지정되기 이전부터 그곳에 살고 있던 원주민의 경우는

기존주택을 3층 이하 건평 90평(300㎡)까지 증개축이 가능하고,

5년 이상 거주자는 40평(132㎡)까지만 주택을 지을 수 있다.

원주민이 지은 90평중 30평은 직계비속에 한해

자녀분가용으로 분할등기도 가능하다.

그러나 그린벨트에 들어가 처음 집을 지으려는 사람은

30평(100㎡)까지 밖에 집을 짓지 못한다.

그것도 그린벨트 내의 기존주택을 구입하였을 때에 한해서이다.

하지만 이축권을 구입, 원주민의 이름으로 증개축 하거나

이축을 한 후 자신의 명의로 소유권을 이전하면 60평 주택의 주인이 될 수 있다.

 

 

이축권을 이용한 주택신축방법

이축권이란 기존주택의 주거환경이 나빠져서,

인근지역으로 집을 옮겨 지을 수 있는 권리를 말한다.

 

그린벨트 내에서 이축권을 행사할 수 있는 경우는

 

◆도로개설 등 공익사업으로 집이 철거된 경우

◆수해지역으로 이전이 불가능한 경우

◆그린벨트로 지정되기 전 다른 사람의 땅을 임대하여 주택을 지었는데

토지소유자가 재 임대를 거부해 할 수 없어 집을 옮겨야 하는 경우다.

 

이축권을 갖고 있더라도 옮겨 지을 수 있는 지역을 제한하고 있다.

원칙적으로 같은 시군 지역의 나대지 또는 잡종지로 한정하고 있으나,

현재는 지목에 구별 없이 임야가 아니면 이축이 가능하고,

나대지에는 이축권이 없이도 2000년 4월부터는 집을 지을 수 있다.

최근 그린벨트 내에 카폐나 음식점이 유행하고 있는데

기존의 건물을 카폐나 음식점으로 용도변경을 하기 위해서는

5년 이상 그곳에 거주하여야 한다.

 

9. 설계

 

부지가 마련되면 그 다음 절차는 건축규모를 결정하여 설계하는 일이다.

설계를 하기 전에 그 부지에 지을 수 있는

건물의 평수를 관공서 등을 찾아가 정확히 알아보아야 한다.

그리고 어떤 모양 어떤 자재로 지을 것인가를 머리속에 그려놓은 후 설계에 들어간다.

사실 부지마련은 개인이 할 수 있다 하더라도 건축은 개인이 하기에는 무리가 따른다.

건축은 보통 시공업체들에게 맡겨 하게 되는데 그렇다고 무작정 맡겨 둘 수만은 없다.

믿고 맡겨놓으면 원하는 집이 안 될 수 있고 부실공사가 될 수 도 있다.

 

특히 전원주택은 개성을 중시하는 집들이 많은데 시공업자는

천편일률적으로 자신이 많이 지어본 스타일대로 지으려 하는 경향이 있어

건축주의 개성을 반영하지 못하는 때가 많다.

건축의 첫 단추는 설계다.

우선 밑그림이 그려져야 그것을 가지고 뼈대도 세우고 색칠도 하게 되는 것이다.

건축의 모든 단계가 그렇듯이 설계도 전문가가 아닌 이상 전문건축사에 맡겨야 한다.

시공업체를 선정하여 건축을 할 때는 보통 시공업체에서 설계까지 맡아서 해준다.

 

설계를 맡길 때는 건축사에게 자신이 원하는 것,

예를 들어 방의 수와 크기 내부 공간, 중 중요하게 생각하는 것.

외관, 지붕의 모양 등에 대해 충분히 인식시켜 주고

또 시간도 충분히 갖고 시작하는 것이 좋다.

특히 전원주택은 기교가 다양하여 자투리공간을 어떻게 활용하느냐에 따라 같은 평수,

같은 형태의 집이라도 사는 사람에겐 큰 영향을 미칠 수 있다.

설계를 의뢰할 때는 정확인 대지의 위치와 땅의 평수, 토지이용계획확인서,

토지(임야)대장, 현장사진 등을 미리 준비해 가면 작업이 수월해 진다.

 

설계비용은 보통 평당 15~18만원이지만

관공서 앞에서 민원인 들을 상대로 영업을 하는 건축사 중에는

평당 10만원 미만의 경우도 있다. 설계기간은 보통 한달은 잡아야 한다.

설계도면이 완성되면 건축허가를 신청한다.

 

 

△건축비용 얼마나 들까=

 

건축비는 구조재·마감재의 종류와 등급에 따라 다르지만

일반적으로 목조주택과 스틸하우스는 3.3㎡에 330만~350만원,

통나무주택의 경우 3.3㎡당 400만~600 만원정도이고

고급스럽게 지으려면 600만~700만원정도 들어간다.

이와 함께 당초예산 보다 30~50% 더 들어가는 점도 염두에 두어야 한다.

집을 짓다보면 마감재를 좋은 것으로 쓰거나 설계변경·부대비용이 든다.

땅값은 지역별로 천차만별이지만 서울 중심에서

1시간~1시간 30분대에 접근이 가능한 지역의 전원주택(132㎡)짜리

목조주택을 지으려면 땅값포함 2억5000만~3억5000만원정도 필요하다.

당장 이주할 계획이 없다면 땅부터 사놓고

건축비 여건이 되었을 때 집을 짓는 것도 좋은 방법이다.

굳이 자기 취향의 집을 스스로 짓겠다는 사람이 아니라면

이미 다른 사람이 지어 놓은 전원주택 중 급매물을 주목하는 게 좋다.

가격 거품이 빠져 값이 싼 데다 다른 전원주택과 달리

공사 진행에 대한 불안감이 없어 불황기 투자대상이 될 수 있다. 　

 

 

농어촌주택 표준설계도를 이용하면 싸고 수월

건축비용을 줄이고 또 건축기간을 단축하고 싶은 전원주택 수요자라면

농어촌주택 표준 모델을 이용해 볼만하다. 

농어촌주택 표준설계도는 농어민들을 위해 그들이 새로 주택을 건축할 때 시간적,

경제적인 부담을 줄여주기 위해 농어촌 진흥공사에서 미리 준비해둔 설계도이다.

지난 95년20가지 종류가 개발 보급되고,

97년에 다시 8가지 종류가 추가되어 현재 28가지의 표준설계도 모델이 있다.

 

 

농어촌주택 표준설계도는

▲12평부터 44평까지 다양한 평수 28개 모델이 있어 자유롭게 선택할 수 있고

▲각 부분 의 크기가 안목치수 (내부치수)로 표시되어 있어 이해가 쉬우며

▲평면과 재료를 변경하기 쉽고

▲자재의 규격화와 대량생산으로 건축비를 줄일 수 있다는 특징이 있다.

 

실제적으로 표준설계도를 이용하면 25평 기준으로 하였을 때

설계비 370만원과 건축공사비를 최고 12%까지 절약할 수 있다.

또 빠르고 쉽게 건축허가를 받을 수 있고 (단독주택 3일, 기타 건축물 45일)

사용될 건축자재의 수량을 사전에 쉽게 알 수 있어 자재준비가 용이하다.

감리비도 절반정도 줄일 수 있다.

표준설계도는 시, 군, 구청이나 농어촌진흥공사 지사 및 군 지부 등에서

항상 열람할 수 있으며 필요하면 복사비만 내면 구입할 수 있다.

 

표준설계도로 집을 짓는 다 하여 반드시 똑같이 지어야 하는 것은 아니다.

실내마감재, 외부페인트, 조명기구, 방수재료, 지붕마감재 등은 임의로 변경할 수 있고

기본골격도 철골조, 경량기포, 콘크리트(ALC),

강섬유보강 콘크리트(SRC)등 취향에 따라 선택이 가능하다.

또한 바닥면적 50㎡ 이내에서는 신고로 설계변경이 가능하다.

 

 

△전원주택의 적정 크기는=

전원주택을 크게 짓는 사람들이 많지만 대부분 후회한다.

집이 크면 건축비가 많이 들기도 하지만 큰집만큼 행복 보다 고민이 더 커지기 마련이다.

휴식과 웰빙 생활을 목표로 내려온 전원주택이 크면 일이 많아지고 경제적으로도 불리하다.

세금도 많고 전기세·난방비 등 모든 것이 부담이 된다.

집을 팔려고 해도 큰 집에 대한 부담감 때문에 잘 팔리지도 않는다.

전원주택을 잘 짓는다고 해서 가격이 오르는 경우는 없다. 집은 짓는 순간부터 비용이 발생한다.

만약 투자를 염두 해 큰 집을 짓는 것은 낭패다. 오히려 정원을 가꾸는 것이 현명하다.

정원은 한 번에 큰돈을 들여서 만드는 것보다

조금씩 가꾸어가는 것이 전원생활의 기쁨도 만끽하면서 돈도 덜 든다.

실제로 전원주택은 아파트평형보다 훨씬 넓다. 아파트 50㎡(약 15평)는 두 사람 살기에 작지만

전원주택은 창고나 다락방을 넣으면 두 사람 살기 넉넉하다.

짐이 많을 경우에는 집을 크게 짓기보다는 컨네이너박스를 이용하여 별도창고를 만드는 것이 좋다.

 

 

10. 건축 시 고려할 점

 

시공업체를 선정할 때는 주변의 가까운 업체보다는

잘 알지 못하는 업체을 선정하는 것이 오히려 좋을 수 있다.

그 이유는 건축이란 아무리 신경을 쓰고 했다 하더라도

아쉬움이 남고 하자가 발생기 나름이다.

그러다 보면 가까운 사람들은 예의 상 이것저것 요구하기가 쉽지 않다.

그래서 아예 모르는 사람과 일을 하고 챙길 건 확실히 챙기고 줄 것은 주는 것이 속편 하다.

시공업체를 선정 할 때는 그 지역에 있는 사람들을 우선적으로 고려하라.

3년 전 충주에서 전운주택을 지은 윤모씨는 서울에 있는 업체들이 잘 지을 것이란

막연한 생각으로 현장은 충주이면서 서울업체에 공사를 맡겼다

그랬더니 교통비등 경비는 경비대로 들고 관리도 잘 안되고 하여 애를 먹었다.

 

특히 시공 후 문제가 생겨도 서울에 있는 업체를 불러내리다.

보니 업체 측에서는 멀다는 핑계로 제때 다녀가지도 않는다.

지방업체들의 건축기술이나 서울업체의 기술이나 큰 차이가 없다.

공사는 그 지역업체를 우선적으로 선정하여 맏기는 것이 좋다.

설계변경은 하지 않는 것이 좋다.

설계대로 집을 짓다가 보면 부분적으로 마음이 안 들어 설계변경을 해야 할 때가 있다.

그러나 설계변경을 하게되면 건축물에 문제가 생긴다.

특히 공사기간이 길어진다는 가 자재가 맞지 않아 시공업자와 마찰을 빛게 된다.

그러므로 설계변경은 특별한 경우가 아닌 이상하지 않은 것이 좋다.

 

 

△전원주택 공사 기간과 주의 점=

공사기간은 대개 2~3개월 정도지만 건축 방식에 따라

크기가 작으면 1개월 정도면 짓기도 한다.

전원주택 땅을 결정하기 전에 해당 지역 시·군청에

건축 가능 여부를 확인하는 것이 우선이다.

지역에 따라 토지거래와 개발행위에 규제가 따르기 때문이다.

현장 방문도 필수다. 전문가들은 시간대별, 계절별로 방문해보면

자연경관에 대한 느낌도 달라 투자결정에 도움이 된다고 강조한다.

지도상으로는 가깝던 산과 계곡, 호수 등이 실제로는

땅의 지형이나 집의 향 등에 따라 달라질 수도 있다.

최근엔 발품 못지않게 손품을 파는 작업도 중요해졌다.

인터넷상에 전원주택 부지 선정에서 건축까지 모든 정보가 공개돼 있어

입지 건축방식 가격 등을 직접 비교해 볼 수 있다.

현지 중개업소를 알아두는 것도 좋은 방법이다.

현지 주민들이 외지인 거주에 대해 거부감을 표시하는 경우도 있어

주민들과 안면 있는 중개업소 관계자 등이 해결사 역할을 하기도 한다.

전기 상하수도 통신 등 기반시설과 허가 관련 추가 비용도 고려해야 한다.

도심에서 벗어나 전원생활을 즐기고 싶다고

무턱대고 깊은 산골짜기에 집을 짓는 것도 금물이다.

이와 함께 물과 전기·환경오염도 살펴야 할 요소다.

전원주택은 ‘3W’가 중요하다는 말이 있다.

Wife와 Work 외에 다른 하나가 Water다.

계곡이나 강변의 경관용 물도 중요하지만 먹는 물이 중요하다.

수도가 들어오는지 우물을 사용하는지 살펴야 한다.

물을 구하기 힘들면 관정공사 등 비용이 많이 들고 때론 사람이 살기 힘들 수도 있다.

또 전기상태도 살펴야 한다. 마을과 많이 떨어져 있을 때

전기를 끌어오는데 문제가 없는 지에 대해 꼭 확인해 보아야 한다.

 200m 이내의 거리는 간단한 설치비만으로 전기를 사용할 수 있지만 200m를 넘으면

1m당 가설비 4만4000원과 부가세 4400원을 포함

총 4만 8400원의 비용을 건축주가 부담해야 한다. 　

 

 

11. 토목 공사

주택건축에서의 토목공사는 건축시공을 맡은 업체에서 한꺼번에 진행한다.

하지만 건축면적이 60평 이상일 경우에는 공인된 설계사무소가

관청에 신고한 후 토목공사에 들어가게 되어 있다.

토목공사에서는 설계도면대로 공사가 진행 되었는지,

오폐수 및 정화조시설 등에 문제가 없는지를 잘 살펴보아야 한다.

토목공사가 마무리되면 중간검사를 받게 된다.

중간검사는 토목공사가 완료되고 철근배관을 마친 상태에서,

즉 콘크리트 작업에 들어가기 전에 건축진행상황을 사진을 찍어 처리한다.

 

 

12. 정원 꾸미기

정원조경의 양식은 크게 건축식과 풍경식이 있는데 건축 식은 수학적이고

 기계적으로 설계한 조경이고,

풍경 식은 자연그대로의 나무와 돌을 조화시켜 자연풍을 그대로 살린 조경양식이다.

전원주택의 조경은 풍경 식을 따르는 것이 좋은데 부지의 자연형태와

그곳에 있던 나무나 돌을 그대로 살려 정원으로 꾸미면

비용도 적게 들고 훌륭한 정원도 만들 수 있다.

정원을 꾸미는데 들어가는 비용은 크게 마당과 울타리로 나누어 생각할 수 있다.

마당은 자연석과 나무, 잔디 등으로 꾸미게 되는데

나무는 키우고 가꾸는 재미가 있는, 너무 크지 않은 나무를 선택하는 것이 좋다.

 

나무의 크기가 3M를 넘으면 관리하기도 힘들고 키우는 재미도 없다.

수종으로는 조선소나무, 은행나무, 단풍나무, 감나무 등이 일반적이다.

부부의 침실 쪽에는 향기가 좋은 라일락을, 정자가 있으면

그 주변에 느티나무를 심는 식으로 위치와 분위기에 따라 수종을 선택하는 것이 좋다.

대추나무, 자두나무 등 유실수를 몇 그루 함께 심으면 더욱 좋다.

 

자연석은 그 모양과 질에 따라 가격이 천차만별이다.

정원에 쓰기 좋은 돌중 비싼 것은 5백~1천만 원까지 하는 것도 있으나,

보통은 1톤에 3십만원 정도 한다. 특히 연못을 꾸밀 때

자연석이 필요한데 평당 1백만원정도 든다.

잔듸는 조선잔듸가 좋으며 가격은 시공비를 포함하여 평당 2만원 정도면 된다.

울타리를 만들 때는 전원주택의 분위기를 살려 생울타리로 하는 것이 좋다.

생울타리에 주로 쓰이는 수종은 개나리, 사철나무, 측백나무, 장미, 쥐똥나무 등이고

비싼 것으로는 향나무, 자작나무 등이 있다.

가격은 M당 1만원~10만원까지 다양하다.

이렇게 꼭 나무를 심거나 돌을 놓아 정원을 꾸미지 않더라도 텃밭을 꾸미거나 장독대와

야외용 식탁을 만들어도 좋은 정원 꾸미기가 될 수 있다.

주인의 취향에 맞추어 다양한 테크닉을 연출해 보는 것이 좋다.

 

 

13. 건축 시공

토목공사가 마무리되고 나면 본격적으로 시공에 들어가게 된다.

이때 건축주는 설계도면대로 시공이 되는 지, 자재는 제대로 쓰고 있는 지를 점검해야 한다.

이를 위해 건축주는 인부들과 같이 움직여야 하고 건축 일에도 일가견이 있어야 한다.

시공과정을 처음부터 끝까지 모두 점검을 할 수 없지만 그래도 전체적인 윤곽이나

디자인, 공간구성, 내외장재의 품질과 색상 등은 한번쯤 짚고 넘어가야 한다.

건물이 마무리되면 조경공사를 하는데 그 가격도 만만치 않다.

일반적인 형태라면 평당 10∼15만원 정도 잡으면 된다.

 

 

14. 소유권 보전 등기

집이 마무리 되면 건축주는 입주 전에

구비서류를 만들어 관할 관청 건축과로부터 준공검사를 받아야 한다.

관계공무원은 설계도면대로 공사가 진행 되었는 지,

건축법에 저촉되는 것은 없는 지 등을 확인하고 준공필증을 교부하게 된다.

이 준공검사 필증을 받은 후 건축물 관리대장을 발부 받아

건축물 소재지의 등기소에 가서 등기를 내게 되는데 이것을 소유권 보전등기라 한다.

이때 구비서류도 까다롭고 취득세 등록세 등 세금계산에도 어려움이 많다.

일반인들은 보통 법무사에 의뢰하여 소유권 보전등기를 마무리한다.

 

 

△전원주택 세금관계는=땅값과 건축비를 포함해

2억원 미만의 소형 전원주택을 지으면 세제 혜택도 볼 수 있다.

우선 취득가액이 2억원을 넘지 않는 주택은 양도세 특례 혜택을 적용받는다.

농어촌주택 조세특례제한법에 따르면 서울 및 수도권과 그 외 토지거래허가구역,

투기지역, 관광단지개발지역 등을 제외한 지역에서 대지면적 660㎡에 건축면적 150㎡인 주택을

2억원 미만에 구입해 3년 이상 보유할 경우 양도세 특례 대상이다.

가장 일반적인 투자 방법은 대지면적 330㎡에 건축면적 99㎡인 복층형 주택이다.

옛 30평형대 2층짜리 집인 셈이다. 수도권 이외 지역에 지으면

1가구 2주택 산정 대상에서도 제외된다.

정부는 지역에 따라 건축면적이 33㎡ 이하인 소형 주택을 농지에 지을 때

농지보전부담금(공시지가의 30% 선)도 감면해 주고 있다.

 

 

△농가주택 구입해 리모델링 또는 개축하는 경우는=

허름한 농가주택을 사들여 리모델링하거나 개축하는 방법도 있다.

다만 농가주택은 대부분 폐가 수준이 많아 수리해서 쓰는 것보다 새로 짓게 되는 단점이 있다.

시골 빈집을 사기 전에 반드시 확인해야 할 사항들이 있다.

먼저 부지가 대지인지를 체크해야 한다. 농가들 중에는 대지가 아닌 농지에 들어선 경우도 많다.

또 무허가도 많아 준공건물인지 등기가 완전한지도 파악해야 한다.

특히 오래된 집은 서류상 면적과 실제 면적이 다른 경우도 많다.

 

최근 전원주택 트렌드는 폼보다 실용추구

 

요즘 전원주택시장에 나타나고 있는 새 풍속도는 폼보다 실용성을 추구하고 있다.

갈수록 다양해지는 수요자의 취향 때문일 수도 있고, 경기 장기침체의 그늘일 수도 있다.

한 전원주택 전문 시공업체 사장은 “전원주택은 주문식이기 때문에

소비자의 수요 변화가 그때그때 시장에 그대로 반영 된다”고 설명했다.

넓은 전원주택을 두 가구가 쪼개 쓰는 ‘캥거루 하우스’도 등장했다.

캥거루 하우스는 이를테면 부분 임대형 아파트의 전원 주택식 버전이다.

건축 연면적 10㎡, 대지면적 330∼500㎡, 분양가 1억원 미만의 미니 주말별장도 인기다.

중대형 전원주택에 비해 비용부담이 적다 보니 특히 직장인 등을 중심으로 요즘 수요가 늘고 있다.

먼저 집을 다 지어놓은 뒤 분양을 시작하는 ‘선 시공 후 분양’ 전원주택도 부쩍 늘고 있다.

업체 부도 등에 따른 사업 지연·중단을 우려한 수요자들이 상대적으로

안전성이 높은 선 시공 후 분양 전원주택을 선호하기 때문이다.

 

전원주택 토지를 매입하기 전에 반드시 현장을 방문하여 광고 내용이 사실인지,

주변 생활기반시설은 제대로 갖추어져 있는지

살펴볼 것과 현장 주변 부동산에 들러 시세 등이 적정한지 확인하여야 함.

해당 사업자가 신뢰할 만 한 업체인지 기존에 분양받은 소비자 등을 직접 방문하여 확인하고

전원주택 건축이 가능한지 지적도, 토지이용계획확인서 등기부 등본 등

각종 서류를 확인하거나 지자체 등을 통해 확인해야 함.

특히 계약체결 시에는 계약내용의 기본사항은 물론 계약 위반 시 배상문제,

분양사업자가 구두로 약속한 내용도 반드시 기재하여야 함,..

 

용도상 일반주택의 건축허가를 받을 수 없는 토지임에도

주택건축이 가능한 것처럼 속이는 방식이다.

골프장 인접 전원주택지'라고 소개하면서 전원주택 건축이 가능한 것처럼 홍보했지만

해당 토지는 농림지역이기 때문에 일반인의 건축이 불가능했던 땅이었다.

 

확정되지 않은 도시개발계획을 마치 확정된 것처럼 꾸미는 방식도 문제로 지적된다.

여주도시개발의 경우 성남~여주 간 복선전철이 2011년 개통을 앞두고 있고

여주·충주·문경을 잇는 중부내륙철도가 2014년 개통한다는 내용을 홍보했다가

공정위로부터 허위 과장광고 지적을 받기도 했다.

 

전문가들은 분양 당시 허위분양광고나 과장광고로 인해 피해를 입었을 경우

분양계획을 취소하거나 분양업체에 책임을 물을 수 있다고 조언한다.

 

골프장 인접 전원주택지'라고 소개하면서 전원주택 건축이 가능한 것처럼 홍보했지만

해당 토지는 농림지역이기 때문에 일반인의 건축이 불가능했던 땅이었다.

확정되지 않은 도시개발계획을 마치 확정된 것처럼 꾸미는 방식도 문제로 지적된다.

전문가들은 분양 당시 허위분양광고나 과장광고로 인해 피해를 입었을 경우

분양계획을 취소하거나 분양업체에 책임을 물을 수 있다.

 

 

소비자 유의사항

 

①반드시 현장을 방문하여 광고 내용이 사실인지, 주변 생활기반시설은

제대로 갖추어져 있는지 살펴볼 것

*일부 분양광고의 경우 광고의 편집이나 배열이 기사 형식으로 되어 있어

신뢰도가 높은 기사로 오인할 수 있으니 특히 주의할 것

②현장 주변 부동산에 들러 시세 등이 적정한지 확인할 것

③해당 사업자가 신뢰할만한 업체인지 기존에 분양받은 소비자 등을 직접 방문하여 확인할 것

④해당 토지에 전원주택 건축이 가능한지 지적도, 토지이용계획확인서 등기부 등본 등

각종 서류를 확인하거나 지자체 등을 통해 직접 확인할 것

특히, 해당 토지의 용도가 농림지역일 경우 농지전용, 산림형질변경,

토지분할을 통한 개별등기가 가능한지 여부를 지자체에 직접 확인할 것

 

*국토해양부 토지이용규제정보(luris.mltm.go.kr)에서 해당 토지의

토지이용계획확인서 열람 가능("토지이용계획" 메뉴 → 검색란을 통해 조회)

*임야의 경우 산림청 산지정보시스템(www.forestland.go.kr)에서 해당 토지의 경사도 등

지형 확인이 가능("산지정보조회" 메뉴 → 검색란을 통해 조회)

 

⑤주변의 도로, 철도, 도시계획 등 개발계획에 대해서는 국토해양부(1599-0001)

또는 관할 지자체 도로, 도시계획 담당 부서를 통해 확인할 것

⑥계약체결 시에는 계약내용의 기본사항은 물론

계약 위반 시 배상문제, 분양사업자가 구두로 약속한 내용도 반드시 기재할 것

 

 

소비자 피해발생시 피해 관련 상담은 소비자상담센터

(국번없이 1372)로 문의하시고 피해구제는

한국소비자원 분쟁조정국에 우편이나 팩스로 접수.

 

 

 * 내용이 수시로 개정되어 상이 할 수 있으므로 참고 하시길 바랍니다.