경매절차 (競賣節次) 진행(進行) 및 내용(內容)
경매 진행 내용
↓↓
◎ 채권자는 채무자가 채무 불이행으로 법원에 경매를 신청
1. 임의경매 담보가 있는 경우는 임의경매 신청
임의경매는 담보권(저당권, 질권, 유치권, 전세권 등)의 실행을 위해
담보물권자(근저당권자, 저당권자 등)가 담보 물권에 대해 신청하는 경매를 말합니다.
강제경매와 달리 담보권자는 경매 신청권이 있기 때문에
별도소송 절차와 판결문 없이 경매를 신청할 수 있습니다.
임의경매를 신청할 수 있는 담보권의 종류는 근저당권, 저당권,
담보 가등기권, 전세권(부동산 전체가 전세권의 범위여야 함),
유치권 (형식적 경매라 하여 경매신청은 가능하나 유치권 특성상
우선변제권이 없기 때문에 배당절차에 참여할 수는 없고 낙찰자에게
그 변제를 청구하여야 하며 낙찰자의 명도 청구 시
유치권으로 대항할 수 있음)등이 있습니다.
그러나 물권중 지상권/지역권, 물권에 준해 등기된
주택임차권 등은 임의경매 실행권이 없습니다.
경매신청은 서면으로 하여야 하며, 신청서에는
다음의 사항을 기재하고 기명날인하여야 합니다.
① 채권자와 채무자ㆍ소유자/대리인(임의경매 등)의 성명과 주소
② 집행법원
③ 경매대상 부동산의 정확한 표시
(일반적으로 부동산등기부등본의 표제부 사항을 기재하면 됩니다)
④ 변제를 받고자 하는 일정한 채권과 그 청구 전액(채권계산서의 제출에 의하여
확장이 허용되지 않기 때문에 청구 전액을 기재하여야 하며,
별도의 배당요구에 의하여 확장된 부분을 청구할 수 있습니다)
⑤ 집행할 수 있는 일정한 집행권원 - 경매신청 시 담보권이나
채권을 증명할 수 있는 근저당권, 전세권설정계약서또는 채무명의
(집행력 있는 판결정본, 확정된 지급명령, 조정조서, 약속어음공정증서) 표시하여야 합니다.
*첨부서류 : 집행력 있는 판결정본(강제경매), 건축물 관리대장, 등기부등본, 토지대장등
경매신청부동산이 미등기 부동산인 경우에는 개시결정과 동시에
법원이 채무자의 명의로 촉탁에 의한 보존 등기할 수 있음을 증명할 서류
(예를 들면 채무자 소유명의로 된 건축물 대장등본이나 토지대장 등본)를 첨부하여야 합니다.
채권자ㆍ채무자가 행위무능력자인 경우에는 이들을 표시하는 이외에 법정대리인을 표시하고
호적등본을 첨부해야 하며, 법인인 경우는 법인의 대표자임을 증명하는
법인등기부등본(초본)을 첨부해야 합니다.
등록세 및 교육세 고지서는 부동산 소재지 관할 시청, 구청, 군청 세무과 에서 발급하며,
고지서는 해당 청에 비치되어 있는 고지서 발급신청서에
경매신청서 부본(사본)을 첨부하여 제출하면 즉시 발급하여 줍니다.
발급 받은 고지서에 의하여 우체국에 납부하거나 부동산 소재지의 금융기관에 납부하고
신청서에 영수필 확인서와 영수필통지서를 첨부합니다.
2. 강제경매 :
법원에 승소한 판결문-(소위 채무명의를 가지고 강제경매 신청)
(확정판결, 화해조서, 인낙조서, 조정조서, 확정된 지급명령)
전세 계약이 종료되었는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우
전세보증금 반환 청구 소송을 통해 확정판결로 받고
그것을 기초로 강제경매를 신청할 수 있습니다.
경매의 신청은 서면으로 하여야 하며, 신청서에는
다음과 같은 내용을 기재하고 경매법원에 제출해야 합니다.
1. 신청인의 주소, 성명, 대리인이 있을 때는 대리인의 주소, 성명
2. 채무자, 소유자의 주소와 성명
3. 신청할 부동산의 표시, 경매의 원인사유, 신청 년월일
4. 신청 법원기재 후 신청인 또는 대리인이 서명날인
※ 개시결정이의신청에 대하여 각하, 기각, 취소결정이 된 경우,
결정 고지일로부터 7일 이내에 항고를 할 수 있습니다.
↓↓
임차인 경매비용 예납
경매비용은 집행관 수수료와 감정평가 수수료 등이며
통산 부동산감정가격의 1~2% 정도이며
경매비용은 매각대금의 배당순서에서 가장 먼저 변제를 받게 된다.
[경매예납비용 - 경매비용자료 첨부 참조]
1. 신문 공고료 : 건당 200,000원(기본 : 2필지까지 - 2필지를 초과하는 경우 필지 당
100,000원 추가)
2. 현황조사료 : 청구금액이 500만원이하 53,260원/ 청구 금액이 500만원이상 63,260원
집행할 채권액이 500만원이상 : 40,000원
출장여비 : 20,000(공무원여비 규정에 의한 출장여비-식비)
도면작성 및 복사비용 등 3,260원
3. 입찰수수료 : 100,000원까지 5,000원
10만원 ~ 1,000만원 [(입찰액-10만원)/10만원]*2,000원+5,000원+(1,000원*유찰횟수)
천만원~오천만원 [(입찰액-천만원)/10만원]*1,500원+203,000원+(1,000원*유찰횟수)
오천만원~1억원 [(입찰액-5천만원)/10만원]*1,000원+803,000원+(1,000원*유찰횟수)
1억원 ~ 3억원 [(입찰액-1억만원)/10만원]*500원+1,303,000원+(1,000원*유찰횟수)
3억원 ~ 5억원 [(입찰액-3억만원)/10만원]*300원+2,303,000원+(1,000원*유찰횟수)
5억원 ~ 10억원 [(입찰액-5억만원)/10만원]*200원+2,903,000원+(1,000원*유찰횟수)
10억원 이상 3,903,000원
10만원 미만은 10만원으로 한다.
4. 감정료 : 감정가액 1억5천5백만원까지 200,000원
1억5천5백 초과 ~ 50억원 채권액 × 0.0004 + 138,000
50억원 초과 ~ 100억원 채권액 × 0.0002 + 138,000원
5. 유찰수수료 : 1회당 6,000원
6. 송달료 (신청서상 이해관계인수 + 3) × 10회분(1회분 2,260원)
7. 인지 : 건당 5,000원
8. 증지 : 필지당 2,000원 이며 주택은 토지 건물을 각각의 부동산으로,
아파트/연립/다세대는 토지 건물을 한필지로 봄
◎ 경매신청이 있으면 해당 부동산 등기부에
경매를 개시한다는 개시결정등기를 촉탁함.
이 후 개시결정에 대해 채무자에게 송달 됨.
개시결정 송달
법원은 채권자ㆍ채무자ㆍ소유자ㆍ경매신청자ㆍ임차인 등에게
경매가 개시되었음을 알리는 결정문을 보냅니다.
경매 부동산에 대한 압류는 채무자에게 경매개시 결정문이 송달될 때
또는 경매기입 신청등기 시에 효력이 발생합니다.
임차인은 임대차 계약서 사본과 주민등록등(초)본을 첨부하여
권리신고 및 배당요구 신청을 해야 배당을 받을 수 있습니다.
경매부동산에 대한 압류는 채무자에게 경매개시결정이 송달된 때
또는 경매신청 기입등기 시에 그 효력이 생깁니다.
경매개시결정
접수된 임의경매사건의 형식적 실질적요건 구비 등
필요조건심사를 한 뒤 2~3일내에 경매개시결정이 내려집니다.
개시결정 이의신청 경매개시결정에 대한 이의신청
이해관계인은 경매개시 결정에 대하여 낙찰대금을 완납할 때까지,
다음과. 같은 사유가 있을 경우 이의신청을 할 수 있습니다.
※강제경매 : 절차상의 사유에 한함(아래)
1. 경매 신청 방식의 하자.
2. 경매 신청서 자체의 하자.
3. 목적 부동산 표시의 불일치.
4. 집행력 있는 판결정본 등 채무명의의 불일치.
5. 채무명의의 청구 이의 소송 등에 의한 소멸.
6. 대리권의 흠결. 그러나, 집행채권의 소멸,
부존재 등은 개시결정에 대한 이의신청 사유가 되지 않습니다.
※임의경매 : 절차상의 사유 + 실체적 사유(담보권의 소멸, 부존재)
채권신고(공무소/이해관계인)
▶ 공과를 주관하는 공무소에 대한 최고
법원은 경매개시결정 후 조세 및 기타 공과를 주관하는 공무소에 대하여
경매 대상 부동산에 관한 채권의 유무와 한도를
일정한 기간 내에 통지하여 줄 것을 최고하게 됩니다.
이는 우선채권인 조세채권의 유무, 금액을 통지받아 잉여의 가망이 있는지
여부를 확인함과 동시에, 주관 공무소로 하여금
조세 등에 대한 교부 청구의 기회를 주기 위한 것입니다.
민사집행법의 규정이 적용되는 사건은 배당요구의 종기까지
조세채권의 유무를 법원에 신고하여야 배당을 받을 수 있습니다.
▶ 이해관계인에 대한 채권신고의 최고
법원은 경매개시결정일로부터 3일 내에 등기부에 기입된
부동산 위의 권리자 등에 대하여 자신의 채권의 원금, 이자, 비용 기타
부대채권에 관한 계산서를 배당요구 마감일 전까지 제출할 것을 최고하게 됩니다.
가등기 담보권 자에 대하여도 최고합니다.
이 역시 우선채권의 유무, 금액 등을 신고 받아 잉여의 가망이 있는지
여부를 확인하고, 적정한 매각조건을 정하여 배당요구의 기회를 주는 의미가 있습니다
※ 최고란?
법률상 일정한 결과를 일으키기 위하여 상대편의 행위 또는 불 행위를 재촉하는 일
공시 최고는 법원이 불특정 또는 불분명한 상대편에 대하여 청구 또는
권리를 신고할 것을 촉구하고 그 신고가 없을 때에는 실권의 효력이 생길 수 있다는
취지의 경고를 붙여 공고하는 재판상의 최고 말 합니다
경매 등기촉탁
법원은 경매대상 부동산의 등기부등본에 경매개시결정 사항을
등기하도록 관할등기소에 촉탁을 명합니다. (등기부 갑구에 경매사건번호 기입등재)
부동산 등기부등본에 경매개시결정이 등기되고,
감정평가 및 집행관에 의한 현황조사가 이루어집니다.
감정평가명령
감정인에게 경매부동산에 대한 감정(임차권의 존부, 대항력의 유무, 법정지상권의 발생 여부,
유치권존부 등의 권리사항과 공법상의 규제사항 등)을 의뢰합니다. (조사기간 통상 2주)
현황조사명령
경매부동산에 대한 현황조사(부동산위치 및 현황, 임차관계, 부속건물 등)가
집행관에 의해 진행됩니다. 경매개시 결정일로부터 3일 이내에 조사명령,
2주 기간으로 현황조사보고서 제출
배당요구의 종기결정, 공고
↓↓
이 기간 내에 신고를 하는 채권자에 대해서만
배당을 실시한다는 내용입니다.
배당요구종기 결정(배당요구 마감일) 배당요구 신청서
민사집행법에서 새로이 도입된 제도로 법원이 경매절차에 필요한
기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기(마감일)를
첫 입찰일 이전으로 정하여 공고를 합니다.
배당요구 종기까지 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있게 되며,
그 때까지 배당요구를 하지 않을 경우 선순위 채권자라도 경매절차에서
배당을 받을 수 없게 될 뿐만 아니라 자기보다 후순위 채권자로서
배당을 받은 자를 상대로 별도의 소송으로
부당이득반환청구를 하는 것도 허용되지 않게 됩니다.
또 첫 경매 개시결정등기 전에 가압류등기를 마친
채권자의 경우에는 배당요구를 하지 않아도 등기부에 등재된
가압류금액에 따라 배당을 받을 수 있으나,
이미 소송에서 가압류금액 이상의 승소판결을 받았다면
위 기간 내에 집행력 있는 정본에 의하여 배당요구를 할 필요가 있으며
그렇지 않으면 가압류금액을 넘는 부분에 대하여는
전혀 배당에 참가할 수 없게 되는 등
일정한 경우에는 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는
채권자에 해당하더라도 배당요구를 할 필요가 있는 경우도 있습니다.
▶ 배당요구의 종기까지 반드시 배당요구를 하여야 할 채권자
1) 집행력 있는 정본을 가진 채권자.
2) 민법, 상법 기타 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자
주택임대차보호법에 의한 후순위 소액임차인, 확정일자부임차인.
근로기준법에 의한 임금채권자.
상법에 의한 고용관계로 인한 채권이 있는 자 등
3) 경매개시결정기입등기 후에 가압류한 채권자
4) 국세 등의 교부 청구권자 : 국세 등 조세채권 이외에 의료보험법, 국민의료 보험법,
산업재해보상보험법, 국민연금법에 의한 보험료 기타 징수금
▶ 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자
첫 경매개시 결정등기 전에 이미 등기를 경료한 담보권자, 임차권 등기권자,
체납처분에 의한 압류등기권자, 가압류권자, 배당요구종기(낙찰기일)까지
한 경매신청에 의하여 2중 개시결정이 된 경우 뒤의 압류채권자
※ 첫 경매개시결정등기 후에 등기를 경료한 담보권자의 경우에는 배당요구의. 종기일까지
권리신고를 하면 별도로 배당요구를 하지 않아도 배당에 참가할 수 있습니다.
매각준비
↓↓
◎ 물건에 대해 현황조사 시작. (이 비용은 추후 해당부동산의 매각대금에서 우선 환수)
매각의 가격 책정을 위해 감정평가사에게 감정평가를 함.
◎ 채권자등에 대해 채권신고를 최고합니다. (압류한 채권자, 임차인, 후순위 담보권자등)
◎ 세입자등 임차인도 반드시 채권신고를 하여야 하며
기타 차용증을 갖고 있는 채권자등도 마찬가지로 이 기간 내에 신고해야 합니다.
매각 방법 지정, 공고, 통지
경매공고 매각대금납입신청서 / 채권상계신청서
매각(입찰)기일 통상 14일전 일간신문과 법원게시판
(대법원 인터넷 사이트)에 경매부동산이 공고됩니다.
↓↓
◎ 매각방법에는 기일입찰과 기간입찰이 있으나
현재는 주로 기일입찰이 이루어지고 있으며
매각방법을 신문과 법원사이트에 공고합니다.
매각결정기일 통지서 발송
개시결정 송달
매각(경매)기일과 매각결정(낙찰)기일이 임차인 및
이해관계인에게 우편으로 통보됩니다.
임차인은 임대차계약서 사본과 주민등록 등(초)본을 첨부하여
매각(낙찰)기일까지 권리신고 및 배당 요구 신청을 해야 배당을 받을 수 있습니다.
낙찰 허부에 대한 즉시항고 매각결정취소 신청서
경매개시결정의 통보를 받은 임차인과 그 외의 채권자는 낙찰기일
(배당요구 종기일(첫 매각기일이전)) 까지 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다.
소액임차인으로서 최우선배당대상이 된다고 하더라도 배당요구신청을 하지 않으면
배당에서 제외되므로 주의하셔야 합니다.
그러나 대항력을 가지고 있는 채권자 중 채권을 낙찰자에게
승계 시킬 의사를 가지고 있는 채권자는 배당요구신청을 하지 않아도 됩니다.
↓↓
◎ 해당물건에 관련된 모든 사람들에게 매각결정일 발송
경매 당일 매각
◎ 낙찰인 경우 보증금이 납부 영수증을 발급
◎ 패찰인 경우 보증금 환급
◎ 입찰의 실시 해당법원에 재 시간에 출석하여 입찰표 작성
입찰보증금봉투와 입찰 표를 함께 넣은
큰 봉투상단의 수취증을 떼고 입찰함에 넣습니다.
(평균적으로 10시부터 입찰 시작)
1. 본 인 의 경우 (신분증, 입찰보증금 10%, 도장(지장가능)
2. 대리인 의 경우 입찰보증금10%,
====> 본 인 : 인감증명, 위임장(인감도장 찍혀야 함)
====> 대리인 : 대리인도장, 대리인신분증
3. 공동입찰의 경우
(공동입찰신고서, 불참자의인감증명, 불참자의위임장,
참석자의 신분증 및 도장 입찰보증금 10%)
입찰개시선언
입찰개시시간은 통상 오전 10시이며, 집행관이 입찰개시를 선언합니다.
◎ 당일 법원에서 낙찰과 패찰이 결정됨.
경매낙찰 후 매각허가결정
↓↓
매각기일에 낙찰이 되면(최고가매수인으로 신고)매각일로부터
7일 이내 낙찰허부가 결정됩니다.
매각결정(낙찰) 매각결정기일(낙찰일) - 매각기일(입찰일) 이후 통상 7일 뒤
- 에 판사는 매각(낙찰) 불허가사유 유무를 심사하고, 이해관계인
(부동산에 대해 권리를 행사할 수 있는 채권/채무/소유자)의 진술로
법이 정한 이의 사유가 있는지 여부를 조사한 뒤 매각(낙찰)의 허가
또는 불허가결정을 선고합니다. 낙찰허가 선고 후 비로소 낙찰자가 확정됩니다.
이 때 채무자는 즉시항고를 할 수 있음
(예전엔 즉시항고에 제한이 없어서 남발의 원인이 되었으나
현재는 보증금 (낙찰금 10%)를 걸게 되어 즉시항고는 거의 없음)
매각대금의 납부
대급지급기한 (25일~40일)
↓↓
◎ 낙찰확정일로부터 1개월 내 대금을 납부하여야 하며
대금을 납부하면 소유권 등 권리를 확정하게 되며
납부하지 않을 경우 재매각이 들어가게 됩니다.
재매각의 경우는 통상 입찰보증금이 20%~30%로 상향됨.
대금납부 매각대금납입신청서 / 채권상계신청서
매각(낙찰)허가결정이 확정되면 대금지급기한이(매각허가결정 후 1개월 이내)
정해져 낙찰자는 대금지급기한까지 언제든지 매각대금을 납부할 수 있습니다.
대금지급기일까지 대금납부를 하지 않으면 재매각(입찰)을 하게 됩니다.
재매각(입찰)은 전매수인(낙찰자)이 낙찰 받았던 때의
최저매각가격(경매가)으로 진행되며, 전매수인(낙찰자)은 입찰에 참가할 수 없습니다.
소유권이전촉탁
◎ 대금 납부를 하면서 소유권이전등기를 해야 합니다.
소유권 이전 부동산소유권이전등기 촉탁신청서
낙찰자의 대금완납으로 낙찰 부동산에 대한 소유권을 낙찰자가 취득하므로,
법원은 낙찰자 명의의 소유권이전등기와 낙찰자가 인수하지 아니하는
부동산의 말소등기를 등기 관에 촉탁하게 됩니다.
등기와 말소비용은 낙찰자의 부담이므로, 낙찰자로부터 주민등록표등본,
등록세 영수 필 통지서 및 영수 필 확인서, 국민주택채권 매입 필증 등
첨부서류가 제출되었을 때 법원은 소유권이전등기 등을 촉탁하게 됩니다.
납부와 동시에 법원에서 촉탁등기로 해 줍니다.
동시에 인도명령을 신청 합니다
↓↓
배당
배당실시 배당 요구 신청서
매수인(낙찰자)이 매각(낙찰)대금을 완납 후 법원은 배당기일을 정하여
이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 소환하여 배당을 하게 됩니다.
각 채권자는 법원에서 통보한 배당요구 마감일까지 채권의 원금,
이자, 비용 기타부대채권의 계산서를 제출하여야 합니다.
(배당기일 1주일전) 만일 채권자가 계산서를 제출하지 않았을 경우에는
배당 요구서등 기타기록에 첨부된 증빙서류를 참고해 채권액을 계산하며,
배당요구 마감일 이후에는 채권액을 보충할 수 없습니다.
법원은 미리 작성한 (배당기일 3일전) 배당표 원안을 배당기일에
출석한 이해관계인과 배당요구 채권자에게 열람시켜 의견을 듣고,
즉시 조사할 수 있는 서류증거를 조사한 다음
배당표원안을 추가/정정하여 배당표를 완성 확정합니다.
↓↓
경매종료
배당절차까지 마무리되면 경매에 관한 서류는
기록보존계로 옮겨져 보관이 되고 경매는 완결됩니다.
↓↓
인도명령(명도)
다만, 해당부동산을 점유하고 있는 채무자등의 점유자는
인도명령 또는 명도소송, 점유이전가처분 신청을 통해
점유이전을 받아야 합니다.
부동산 인도명령 부동산인도명령신청서 / 집행관 송달신청서
낙찰자가 낙찰대금 완납 후에는 채무자에 대해
낙찰부동산을 인도할 것을 요구할 수 있으나,
채무자가 임의로 인도하지 아니하는 때에는 대금 완납 후 6월 이내에
집행법원에 대하여 집행관으로 하여금 낙찰 부동산을 강제로 낙찰자에게
인도하게 하는 내용의 인도명령을 신청하여
명령에 의하여 부동산을 인도받을 수 있습니다.
낙찰자는 점유자가 매수인에게 대항 할 수 있는 권리을 가진 경우
이외에는 인도명령을 신청할 수 있습니다
◎ 가장 일반적인 방법은 이사 비를 지불하고 협의명도가 대세입니다.
대금납부 후 배당절차가 진행됩니다.
적법한 절차로 진행을 하면서, 점유자들과 합의를 하는 것이 통상적입니다만,
혹여 합의가 안되는 경우에는 법원에서 발송하는 서류와
(인도명령신청, 점유이전금지가처분신청 , 강제집행신청 등) 강제개문 ,
강제집행 등 여러 법적인 절차를 진행하여야 합니다.
◎ 낙찰자와 무관하나 해당부동산의 점유자의 배당여부에 따라
명도저항이 있을 수 있으므로 낙찰자에게도 중요한 절차라 할 수 있습니다.
↓↓
입주
*. 관련법이 수시로 변경되어 내용이 상이할 수 있으므로 참고 하시기 바랍니다.