양도소득세

 

 

 

 

양도소득세 ( 讓渡所得稅 )

 

양도세(양도소득세)란?  2018. 04.02 수정.

 

양도소득세란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 출자 등으로

그 자산이 유상으로 사실상 양도 될 때 발생하는

소득에 대해 부과하는 매도인이 부담하는 세금(국세)입니다.

토지, 건물 등의 재산을 양도하여 얻은 양도 차익에 대하여 부과하는 조세로서

1967년 부동산 투기억제 세였으나 1974년 소득세법상의 양도소득세로 흡수되었습니다.

 

양도소득세의 양도 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의합니다.

따라서 토지는 개별공시지가, 건물은 지방세 과세시가 표준액에 의합니다.

다만, 지정지역의 경우는 국세청장이 정한 기준시가에 의합니다.

그러나 납세자가 실지거래가액으로 신고하거나 조세부담을 회피할 목적으로

허위계약서를 작성하는 등 부정한 방법으로 부동산을 취득하거나 양도할 때,

미등기 양도하거나 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도할 때 등

예외적인 경우에는 실지거래가액으로 합니다.

 

과세방식은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제한 양도 차익에서

장기보유 특별공제액과 양도소득기본공제액을 공제한 금액에

소정의 세율을 곱해 세액을 산출합니다.

양도소득세는 부동산 투기억제의 수단으로 제정된 것이므로

부동산 경기변동에 따라 신축성 있게 운영되므로 수시로 개정됩니다.

 

양도소득세 신고는 잔금청산일이 속하는 달의 말일로부터

2월 이내에 양도자 주소지 관할세무서에 양도 및 취득 시 계약서와

필요경비의 증빙을 첨부하여 신고, 납부하여야 합니다.

( 예): 2월1일잔금청산일이면 4월30일까지)

 

*. 양도세(양도소득세) 계산식

양도소득세= (양도가액-(취득가액+필요경비)-장기보유특별공제-기본공제250만원) × 세율 (6%~38%)

 

1. 양도가액 - (취득가액 + 그 밖의 필요경비) ---------> 양도차익

2. 양도차익 - 장기보유특별공제액 ------------------> 양도소득금액

3. 양도소득금액 - 양도소득기본공제 (연간250만원 ) (등기명의인 당)-----> 양도소득 과세표준

4. 과세표준 - 양도소득세율 -----------------------> 양도소득세

 

 

1. 양도가액 및 취득가액(소득세법 제96조)

 

자산별로 양도가액과 취득가액의 적용 방법은 기준시가를 적용하는 경우와

실지거래가액을 적용하는 경우로 다음과 같습니다.

* 2007년 1월 1일 양도분 부터는 모든 부동산(토지ㆍ건물)에 대하여

실지거래가액에 의한 양도차익을 계산합니다. (적용시기 : 2007. 1. 1부터 시행)

 

* 양도차익을 계산함에 있어 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는

취득가액도 실지거래가액에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는

취득가액도 기준시가에 의하여야 합니다.

 

 

양도가액과 취득가액의 적용기준

 

구 분	원 칙	예 외
토지․건물	실지거래가액	추계결정(매매사례가액․감정가액․환산가액․기준시가)
부동산에 관한 권리 주식 및 출자 지분․ 기타자산	실지거래가액	추계결정(매매사례가액․감정가액․환산가액․기준시가)

 

 

 

*. 추계결정의 순서 : 매매사례가액 ⇒ 감정가액 ⇒ 환산가액 ⇒ 기준시가

 

예) 매매사례가액 : 취득일 현재 전후 각 3개월 동안 유사한 사례가액

     감정가액 : 전후 각 3개월 동안감정가액의평균액

    

      - 부당행위계산 (미달양도, 초과취득)의 부인

      - 양도가액을 실거래가액 ,매매사례가액, 감감정가액 으로 하면,

      취득가액도 반드시 실거래가액 ,매매사례가액, 감감정가액으로 산출

      양도가액을 기준시가로 하면, 취득가액도 반드시 기준시가로 산출합니다.

 

*. 환산가액 적용이 항상 가능하지는 않습니다.

공동주택의 경우 2006년 6월 이후로는 등기부등본에

실거래가가 기재되기 시작하였으므로 그 이후에 취득한 공동주택을

환산가액으로 적용하기는 곤란합니다.

다른 종류의 부동산 역시도 등기부등본에 실거래가가

기재되기 시작한 이후로는 환산가액 적용이 곤란합니다.

 

취득 시 계약서와 양도 시 계약서를 다 갖고 있다면

(1) 실거래가 적용한 양도소득세 부담액

(2) 환산가액 적용한 양도소득세 부담액 중에서 가장 부담이

적은 쪽을 선택하는 것이 좋겠습니다.

 

*.부당행위 계산이란 소득금액을 계산할 때에 소득이 있는 개인이 그와 특수 관계있는 자

와 행한 거래가 다른 일반적인 것에 비추어 볼 때 세금을 부당하게 감소시킨 것이라고

인정되는 행위나 계산 이라고 판단 될 때의 소득금액 계산은 소득이 있는 개인의 행위나

계산에 따르지 아니하고 다른 정상적인 거래와 같이 계산하는 것을 말 합니다.

 

*.부당행위 계산 부인이란 이러한 조세부담 경감 행위의 가능성이 높은 납세의무자의

임의적 의도에 영향을 받기 쉬운 특수 관계있는 자와 거래를 했을 경우 조세의 부담이

부당히 경감된 결과가 일어날 수도 있으므로 과세관청에서 해당 개별소득자의 행위 및

계산을 부인하고 일반적인 행위 또는 계산이 있었던 것으로 의제하여 소득금액을 재계산

하는 것을 뜻하며 이것은 납세자간의 과세의 형평을 기하고 실질과세에 근거하여 조세

회피 행위를 방지할 목적으로 제도화 되어 있습니다.

 

부당행위 계산의 부인이 적용되기 위해서는 개인의 행위 및 계산이 특수 관계있는 자

와의 사이에서 발생한 것 중에서 조세의 부담이 부당히 감소하였다고 인정되는 경우로

제한되는 데,여기서 특수 관계란 일방 혹은 쌍방의 이익을 위해서

특별한 영향을 서로 주고받을 수 있어 정상적인 거래로 맺어지기

어려운 관계를 의미한다고 볼 수 있는 것이고,

 

소득세법 시행령 제98조 제1항 규정에서

➀ 당해 거주자의 친족 ② 당해 거주자의 종업원

또는 그 종업원과 생계를 같이하는 친족 ③ 생계 유지자 및 생계를 같이하는 친족

④ 당해 거주자 등이 30% 이상의 지분을 출자한 법인 또는 당해 거주자가 대표자인 법인

⑤ 과반수 지배하는 비영리 법인 ➅. ④ 또는 ⑤에 해당하는 법인이 50% 이상 출자한

법인을 특수 관계있는 자로 구체적으로 열거하고 있음을 확인할 수 있습니다.

 

2. 기준시가가 적용되는 경우

(1) 대상 : 토지․건물․부동산에 관한 권리(지상권․전세권․등기된 부동산 임차권)

 

(2) 예외

토지․건물․부동산에 관한 권리(지상권․전세권․등기된 부동산 임차권)의 양도가액과

취득가액은 원칙적으로 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하여 결정합니다.

 

다만, 다음의 경우에는 예외로 실지거래가액을 적용합니다.

 

① 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지포함)인 경우

② 부동산에 관한 권리 중 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 경우

③ 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도 시.

다만, 상속에 의해 취득한 부동산을 취득 후 1년 이내 양도하거나

또는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률,

그 밖의 법률에 의하여 수용(협의매수 포함) 등

부득이한 사유로 취득 후 1년 이내 양도 시 기준시가를 적용할 수 있습니다.

④ 미등기 자산을 양도한 경우

⑤ 1세대 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우

*. 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법은

납세의무자가 선택하는 순서에 따라 먼저 양도하는 것으로 봅니다.

(납세자가 선택으로 유리한 방식 적용가능)

⑥ 비사업용 토지

* 전ㆍ답ㆍ과수원(농지), 임야, 목장용 토지, 그 밖의 비사업용 토지(나대지 및 잡종지 등)

⑦ 투기지역 내 부동산을 양도하는 경우.

다만, 공익사업용으로 부동산이 수용되는 경우 및 소형주택은 제외합니다.

 

*. 그 밖의 필요경비

 

 

필요경비란 부동산을 사고 파는데 필요한 비용이라고 이해하면 됩니다.

필요경비의 예는, 취등록세, 법무사 수수료, 중개비, 샤시, 발코니, 난방시설 등이 있습니다.

 

소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비 계산)

 

소득세법 97조 (양도소득의 필요경비) 를 읽어보시면 필요경비의 정의가 나옵니다.

필요경비의 범주는 대통령령으로 정하는 자본적 지출액과 양도비 입니다.

 

대통령령으로 정하는 자본적 지출

 

자본적 지출이란 자산의 가치를 증가시키기 위해 지출한 비용을 말합니다.

 

1. 용도 변경을 하기 위한 개조

2. 엘리베이터 혹은 냉난방장치 설치비

3. 피난시설 설치 4. 각종개량, 확장 및 증설

 

대통령령으로 정하는 양도비

자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용

* 양도소득세과세표준 신고서 비용 * 계약서 작성비용

* 공증비, 인지대, 소개비 * 국민주택채권 매각차손 등

 

 

 

자금 출저

 

                           주 택         주택 이외        채무상환

세대주인 경우

30세 이상인 자        2억원        5000만원         5000만원

40세 이상인 자        4억원                             1억원

 

세대주가 아닌 경우  주 택          주택 이외        채무상환

30세 이상인 자       1억원           5000만원       5000만원

40세 이상인 자        2억원           1억원

30세 미만인자         5000만원      3000만원       3000만원

 

 

 

양도소득세 필요경비 정리

 

필요경비 인정                                           필요경비 불인정

 

취득세, 등록세 등 (채권할인,인지대)             택지초과 소유 부담금

법무사 수수료                                           경매 취득 시 세입자 명도비용

중개수수료                                               금융기관 대출금 지급이자

샷시설치 비용                                           페인트,  주방가구 구입비

토지초과이득세                                         싱크대, 주방가구 구입비

재건축 부담금                                           벽지, 장판 교체비용

발코니, 방 확장 공사비용                            고가 샹들리제 구입비용

상, 하수도 배관공사                                   외벽 도색작업

보일러 교체비용                                        보일러 수리비용

기반시설 부담금                                        옥상방수 공사비. 마루공사비

이축권 취득비용                                        취득세의 납부지연 가산세, 연체료

토지 조성비                                              오수 장화조설비 교체비

수익자 부담금                                            타일 및 위생기구 공사비

산림복구 설계비                                         주택청약예금의 이자상당액

학교용지 확보 부담금                                  매매계약 해약으로 인한 위약금

농지전용에 소요된 비용                               세입자에게 지출한 철거비용

묘지이장 비용                                            경매 낙찰금 지연에 따른 이자

불법건축물 철거비용                                   장기 할부조건 연체이자

양도세 신고서 작성비용(세무대리인 비용)       오피스텔 비품 구입비

 

 *.영수증은 필요경비로 공제 받습니다.

 

 

양도소득세 필요경비 입증서류

 

양도소득세 절세를 위해서 모든 비용 입증서류들을 잘 모아 두셔야 합니다.

지출 사실을 객관적으로 입장할 수 있는 서류는 필요경비로 사용할 수 있습니다.

예를 들어, 공급자의 인적사항 또는 사업자등록, 공급일, 공급가 등이 표기되어 있어야 합니다.

 

*.계약서 * 영수증 * 세금계산서 * 카드매출전표 * 간이영수증 * 무통장 입금증 등

 

 

*. 장기보유특별공제액 (양도차익 × 공제율)

⇒ 물적 공제, 시간에 대한 공제

적용대상 : 3년 이상 보유 하고 등기를 한 후 양도하는 토지건물에 대하여 적용합니다.

적용제외 : 부동산이 아닌 자산, 보유기간 3년 미만, 미등기 부동산,

                      비사업용 토지(중과대상), 국외자산

 

 

장기보유특별 공제율 (10~80%)

 

보유기간	1세대 1주택인 경우(매년 8%) (비과세 제외되는 9억 초과 주택)	1세대 1주택 외의 부동산 (매년 3%)
3~4년 미만	24%	10%
4~5년 미만	32%	12%
5~6년 미만	40%	15%
6~7년 미만	48%	18%
7~8년 미만	56%	21%
8~9년 미만	64%	24%
9~10년 미만	72%	27%
10년 이상	80%	30%

 

 

 *. 고가주택의 장기보유특별공제 = 고가주택의 양도차익 × 공제율

                                   

양도소득기본공제액

⇒ 인적 공제, 1인당 연1000만원까지 공제,

1년에 최초거래분 1회만 적용

- 적용제외 : 미등기 자산

 

	국내자산	국외자산
부동산 등	1인당 연250만원 공제	1인당 연250만원 공제
주식 등	1인당 연250만원 공제	1인당 연250만원 공제

 

 

양도세 누진세율표 (부동산 등)

 

 

 

우리나라의 소득세는 더 많이 버는 사람이

더 내는 누진세를 채택하고 있습니다.

누진세를 정확하게 계산하려면 약간 복잡하기 때문에

누진공제액을 통해 계산을 단순화합니다.

즉, 양도소득세 산출세액이 5,000만원인 경우

다음과 같이 계산하여 최종 양도소득세를 구합니다.

 

분양권에 있어서는 청약조정대상지역이상은

보유기간에 관계없이 50%(지방세 포함55%)적용하지만

 예외적으로 분양권 구입 당시에 1. 무주택자이거나 2. 다른 분양권이 없으면

기존 분양권 거래세율 1년 미만 50%, 1년~2년 미만 40%, 2년이상 일반세율로

그대로 적용됩니다. 1주택자 비과세 요건도 2017.년 8.2일 부터 청약조정지역 이상은

 2년 거주해야만 비과세 받을 수 있고(분양권 상태에서 등기를 한 것도) 비조정지역은

기존대로 2년만 보유해도 비과세 받을 수 있습니다.

 

계산 예)

 

매입 2000년 15억 매도 2018년 4월 이후 투기지역. 다주택자.(3주택이상)

양도가액 47억. -취득가액15억 양도차익 32억.- 장기보유특별공제0원.

( 배제.투기지역)-양도기본공제 250만(년1회)= 31억9750만=양도소득과세표준.

==>양도속득과세표준X 62%(42%+조정대상지역3주택20%(누진세율구간)-누진공제액(3540만)=

1982388000-35400000= 산출세액.=

=>1946988000만+194698800원 (지방소득세액:10%)===>21억41686800만.

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*.상가주택 계산의 예

. 상가 겸용주택

 

*양도소득세=(양도가액-취득가액-필요경비-장기보유특별공제-기본공제250만원) × 세율 6%~38%

 

보유기간-10년. 취득가격 -1억5천. 매도가격-4억5천

1,2층은 상가..3층은 주택. 필요경비 3천만

 

상가주택이 (상가부분이 크거나 같은 가액이 9억 이하) 경우에는

주택부분에 대한 양도소득에 대하여는

비과세(보유기간이 10년 이면 2년 이상 되어)가 되며,

상가부분에 대한 양도소득세만 과세가 됩니다.

그러나 그 이외에 다른 주택이 있는 경우에는

상가주택 전체가 양도소득세가 과세가 됩니다.

 

상가전체가 양도소득세에 해당된다는 가정 하에

양도소득세를 계산해보면,

 

양도가액 450,000,000원

취득가액(-) 150,000,000원

필요경비(-) 30,000,000원 (취득세 등 )

 

양도차익 270,000,000원

장기보유특별공제(-) 81,000,000원 (10년이상 보유한 경우 양도차익의 30%공제)

 

양도소득 189,000,000원

양도소득기본공제(-) 2,500,000원

 

과세표준 186,500,000원

세율 35% (누진공제 14,900천원)

=>186,500,000*0.35=>65,275,000-14,900,000=>50,375,000

 

산출세액 50,375,000원

지방소득세(+) 5,037,500원

 

총 부담세액 55,412,500원

 

실제로 지급된 취, 등록세, 등기비, 부동산중개수수료, 법무사수수료,

자본적 지출인 공사비와 인테리어비용 등 보관된 영수증을 챙겨

알뜰히 반영하면 다소 절세할 수 있습니다.

 

양도소득세 신고는

잔금청산일이 속하는 달의 말일로부터 2월 이내에

양도자 주소지 관할세무서에 양도 및 취득 시 계약서와

필요경비의 증빙을 첨부하여 신고, 납부 합니다.

 

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예) .토지를 양도한 경우로서 실지취득가액을 알 수 없는 경우

 

1984년12, 31 이전에 취득한 경우

 

부동산거래현황

 

양도 물건 : 토지 100평

양도 일자:2011.2.15. - 취득일자 1984.7.15.(의제취득일자:1985.1.1.)

실거래가액: 실제양도가액. 2억원 취득사액 알 수 없음.

 

토지가격현황 : 양도당시 개별공시가격 100만 /㎡

(의제취득일자 : 1985.1.1.) 토지등급 203등급 (89300원/㎡)

1990.8.30일 현재 개별공시가 60만/㎡(1990.1.1.기준)

토지등급 210등급 (12500원/㎡)

1990.8.30일 직전 토지등급 : 209등급( 119000원/㎡)

 

. 예정신고기한 (2011.04.30)까지 예정신고․납부 (분납세액은 분납기한 내 납부) 하였음

. 미등기 양도 자산․조세특례제한법상 감면대상․ 비사업용 토지가 아니며

양도 및 취득 원인은 일반 매매 거래임

 

. 1984. 12. 31이전에 취득한 토지로서 취득당시 및

의제취득일(1985.01.01)의 실지거래가액, 매매사례가액,

감정가액이 확인되지 않아 의제취득일 현재의 취득환산가액으로

취득가액을 산정하는 사례임

 

*. 작성 시 주의사항

. 서식 뒷면에 있는 작성요령을 참고하여 기재하십시오.

. 2007년부터는 모든 부동산의 양도신고는 실지 거래한 가액으로 신고하여야 합니다.

. 신고서는 아래의 순서로 작성하는 것이 편리합니다.

① 양도소득금액계산명세서

② 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서

. 양도소득세 및 지방소득세 납부서는 주요서식 작성요령을 참고하여 작성한 후

양도소득세 신고기한 내에 납부하여야 가산세 등 불이익을 받지 않습니다.

 

= 양도가액계산 =

 

양도당시실거래가액 ; 2억원

 

취득가액계산

환산한 취득가액= 양도시실거래가액*(의제취득일85.1.1.현재기준시가) / 양도시기준시가

 

*의제 취득일 현재기준시가 =

면적*90.11.기준공시지가 * 취득일 (85.1.1.(현재의 토지등급가격) /

{(90.8.30현재토지등급가격+그 직전 토지등급가격) / 2}

 

*.㎡당 금액은 원 단위는 원단위로 하며 원 단위 미만은 절삭합니다.

 

환산한 취득가액 계산내용.

83876000 = 20000000* 43918000 / {10000000(100000*100㎡)}

 

*.43918000 =100㎡ * 600000 * 89300 / {(125000+119000)/2}

 

*.㎡당 금액은 원 단위는 원단위로 하며 원 단위 미만은 절삭합니다.

 

기타필요경비

의제취득일기준시가에 3% 곱하여 계산합니다.

1317540= 43918000원* 0.03

 

장기보유특별공제

보유기간이10년 이상이며 1주택이외 해당되므로 양도차익 30%를 곱하여 계산

33253938원 = 110846460*0.3

장기보유 특별공제요율표 참조

 

양도소득기본공제.

양도자 별 주식과 비 주식으로 구분하여 각각 년 간 250만원씩 계산합니다.

 

세율적용.

보유기간이 2년 이상이고 비사업용 토지가 아니어서 누진세율이 적용되며

누진세율구간이 4400만원- 8800만원초과에 해당되어 24%세율을 적용합니다.

 

산출세액

12,820,205원 = 75,092,522원* 0.24 - 5,220,000원(누진공제액) . 누진세율표 참조

 

*. 2011년부터 양도 분부터 예정신고세액 공제가 전면폐지 됨.

지방소득세는 분납이 되지 않아 일시에 납부하여야합니다.

*. 2010.1.1.분부터는 양도소득세예정신고를 하지 않으면 가산세가 부과 됩니다.

 

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- 신고 서식-

 

양도소득 과세표준 신고및 납부계산서

 

신고인(양도인) 성명 : 김양도 주민번호: 750101-1234567 전자우편번호 :

전화번호 : 032)123-4567 주소 : 신고시 양도동 양지1길 1243번지

 

양수인: 성명: 박양수. 주민번호 : 650101-6754321

양도자산소재지: 양도동 양지1길 1243번지 지분 1/1 양도인과의 관계: 타인

 

양도소득금액 : 합계 28,588,889 국내분 소계: 28,588,889 28,588,889

양도소득기본공제 : 2,500,000 국내분 소계: 2,500,000 2,500,000

 

과세표준 : 26,088,889 국내분 소계: 26,088,889 26,088,889

 

세율 : 15% 국내분 소계: 15% 15%

 

산출세액 2,883,333 국내분 소계: 2,883,333 2,883,333

 

 자진납부 할 세액:2,883,333 국내분 소계: 2,883,333 2,883,333

 

자진납부 세액:2,883,333 국내분 소계: 2,883,333 2,883,333

 

지방소득세 납부계산서 소득세 자진납부 할 세액 : 2,883,330 세율 10%

산출세액 : 283,333 자진납부세액 : 283,330

 

2011.4.25 신고인 김양도 인

 

 

양도소득금액 계산명세서

 

 양도 자산및 거래일자

 

세율구분(코드) 합계 누진세율 (1-10)

소재지 신고시 양도동 양지1길 1243번지 00아파트

 

자산종류(코드) 아파트(3)

거래일자 양도일자 (원인) 2011.2.15(매매)

취득일자(원인) 1985.1.1 (매매)

 

거래자산면적 총면적 (양도지분) 토지 28.5㎡(1/1) 건물 72.5㎡(1/1)

양도 면적 토지 28.5㎡ 건물 72.5㎡

취득 면적 토지 28.5㎡ 건물 72.5㎡

 

 

양도소득금액계산

거래금액 양도가액 200,000,000 200,000,000

취득가액 55,555,555 55,555,555

기타필요경비 1,500,000 1,500,000

 

양도차익 전체양도차익 142,944,445 142,944,445

과세대상 양도차익 142,944,445 142,944,445

장기보유특별공제. 114,355,556 114,355,556

 

양도소득금액 28,588,889 28,588,889

 

기준시가( 기준시가신고 또는 취득가액을 환산가로 신고하는 경우에만 적습니다.)

 

양도시기준시가 개별공동주택 180,000,000 180,000,000

합계 180,000,000 180,000,000

 

취득 시 기준시가 건물 개별공동주택 50,000,000 50,000,000

합계 50,000,000 50,000,000

 

=============================

 

2007년부터모든부동산은실거래가액으로신고합니다.

 

1.취득가액. 필요경비명상세세서

2.양도소득금액 계산서명세서

3.양도소득 과세표준 신고. 자진납부계산서.

순으로 합니다.

 

*. 계약서등 증빙서류를 구비하여

양도자 주소지 관할세무서에 신고기한 내

잔금청산일이 속하는 달의 말일로부터 2월 이내에

합니다.

 

양도세 신고 시 필요서류

 

1. 양도소득세 신고서 및 납부서

 

. 양도소득 과세표준 신고 및 자진 납부 계산서

. 양도 소득 금액 계산 명세서

. 취득 가액 및 필요 경비 계산 상세 명세서

. 양도소득세 납부서

. 주민세 소득세할 납부서

 

(토지· 건물 등기부 등본, 토지대장· 건축물대장, 개별 공시지가 확인원은 공무원이 확인하며,

행정 정보의 공동 이용을 통하여 확인하는 것에 동의하지 않으면 신고인이 제출해야 합니다)

 

2. 신고서에 첨부할 부속서류 (해당 서류만 준비 함)

 

. 당해 자산의 매도· 매입에 관한 계약서 사본

(이 경우 부동산의 양도에 관한 계약서 사본에는 양수자의 인감증명에 사용하는 인장을 날인하여야 합니다.)

. 부동산을 양도하는 경우에는 양수자의 인감증명서

. 환지 확정 전에 취득한 토지 : 환지예정지증명원, 잠정 등급 확인원 등

. 자본적 지출액, 양도 비 증빙, 감가상각비 명세 등

. 예정 신고 납부 기한 : 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내

. 확정 신고 납부 기한 : 양도한 연도의 다음연도 5월 1일부터 5월 31까지

. 신고 장소 : 양도자의 주소지를 관할하는 세무서(직접 또는 우편으로 제출)

 

 3. 세금 납부

. 양도소득세 납부 장소 : 가까운 은행 또는 우체국

. 주민세 납부 장소 : 주소지 시· 군· 구에서 계약한 수납 대행 은행 및 우체국

(주민세는 주민등록상의 주소지를 관할하는 시· 군· 구에 납부합니다.)

 

 

1.양도 .양수 매매계약서(양도가-양수가=양도차익)

2.취. 등록세 영수증

3.취득 시 법무사 영수증, 중개수수료영수증

4.양도 시 중개수수료 영수증

5.샷시 공사, 확장공사, 난방공사, 홈 오토설치비용, 인테리어비용 영수증

(영수증 잘 챙겨 둘 것. 특히 보일러 교체 시~)

6.취득 시 분쟁해결을 위한 소송비용, 명도비용, 인지대

7.추가부담계약서, 권리가액확인

8.주민등록등본

 

===================================

 

전체 양도가액을 주택부분과 상가부분으로 안분하여

주택 양도가액은 1세대 1주택 비과세하며

상가 양도가액은 양도소득세 과세대상입니다.

 안분계산은 주택공시가액, 건물기준시가, 토지공시가액을 이용하여 계산하므로

토지대장, 건축물관리대장으로 안분계산과 양도소득세 계산을 합니다.

 

*양도소득세=(양도가액-취득가액-필요경비-장기보유특별공제-기본공제250만원) × 세율 6%~38%

.양도가액 = 상가분(지하~2층) 양도가액

.취득가액 = 상가 양도가액 × 1985.01.01 기준시가/양도일(상가) 기준시가

.필요경비 = 상가 기준시가 × 3%

.장기보유특별공제금액=(양도가액-취득가액-필요경비) × 30% (보유기간 10년 이상

 

*. 토지소유자와 건물소유자가 동일세대원인 경우

전체 양도가액을 상가부분과 주택부분으로 안분하여

주택부분의 양도가액은 1세대 1주택 비과세하며

상가부분의 양도가액은 양도소득세 과세대상입니다.

*상가부분의 양도가액을 다시 토지와 건물로

안분하여 각각 신고. 납부하여야 합니다. 

 

*.동일세대원이 아닌 경우

전체 양도가액을 건물가액과 토지가액으로 안분하여

각각의 양도소득세를 계산하고 각각 주소지 세무서에 신고. 납부하여야합니다.

 

*.건물 양도가액을 다시 주택과 상가로 안분하여 주택 양도가액은

1세대 1주택 비과세하며 상가 양도가액은 양도소득세 과세대상입니다.

 

* . 토지 양도가액은 전체가 양도소득세 과세대상입니다.

 

*. 겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며,

그 사용 용도가 명확하지 아니할 경우에는 주택의 면적과

주택 이외의 면적의 비율로 안분(按分)하여 계산합니다. (소득세법 기본통칙 89)

즉, 지하 대피소가 빈 공간으로서 점포나 주택의 전부 또는

일부로 사용되지 아니하여 용도가 분명하지 아니한 경우에는

지하실의 면적을 주택부분과 점포부분 면적의 비율에 따라

나누어 계산하는 것입니다.

이때 지하실에 주택용(또는 주택 외) 보일러시설 등이 있는 경우

그 부분은 주택 또는 주택 외의 면적에 가산하고

용도가 분명하지 않는 나머지 면적을 다시 안분하여 계산합니다.

 

계산의 예

 

지1층 지상 2층 상가 주택

72.24㎡(지하실 면적) 1층 주택 면적 150.36㎡+2층 주택부분의 면적 69.36㎡

점포부분의 면적155.04㎡ 일 때

 

위의 경우 다음과 같이 계산할 수 있습니다

(지하실은 대피소로서 용도불명 가정).

 

주택부분의 면적= 150.36㎡+ 69.36㎡=219.72㎡

안분 계산한 주택부분의 면적=72.24㎡(지하실 면적)×219.72/(219.72+155.04)=42.35㎡

안분 계산 한 점포부분의 면적 =72.24㎡(지하실 면적)×155.04/(219.72+155.04)=29.89㎡

 

따라서 주택부분 면적의 합계(219.72㎡+42.35㎡)가

주택 외 부분 면적의 합계(155.04㎡+29.89㎡)보다 크므로

이 겸용주택은 전부를 주택으로 보아야 할 것이고

비과세요건을 충족한 경우( 2년이상 보유) 1세대1주택으로서

비과세 적용을 받을 수 있을 것으로 봅니다.

 

겸용주택 양도소득세 (9억 이하)

*주택면적 〉상가면적 : 전체를 주택으로 보아

양도소득세는 1세대 1주택 비과세하며

 

*주택면적 ≤ 상가면적 : 전체 양도가액을 주택과 상가로 안분하여

주택 양도가액은 1세대 1주택 비과세하며

상가 양도가액만 양도소득세 과세대상입니다.

 

그러나 상가를 주거시설로 용도 변경하여 상가면적보다

큰 경우이더라도 용도변경한 날로부터 2년 이상 보유하여야만

건물전체에 대하여 양도소득세가 비과세가 됩니다.

 

만약 공부상 비 주택 부분을 개조하여 사실상 주택으로 사용하고 있었을 경우

사실상 사용부분을 포함하여 주택면적이 더 큰 경우 비과세 받을 수 있으나

사실상 주택으로 사용하고 있었다는 증빙을 하여야 합니다.

주거용으로 개조 후 임대하였을 경우 임대차계약서,

상가에 방이 딸려 있는 경우 상시 거주하고 있었다면

씽크대 및 주방시설, 난방시설, 임차인의 전입세대열람서 등으로 증빙하실 수 있습니다.

 

주택면적과 비 주택면적이 같을 경우 별도로 설치된 주택의 부수적인 용도로 달린

보일러실 등의 면적도 주택면적으로 인정되어 비과세 받을 수 있으며

무허가 증축부분이 있다면 재산세 납입내역서 또는

불법건축물 이행 강제금 납부내역서등을 제출하여

주택면적이 더 크게 된다면 비과세 받을 수 있습니다.

계단, 복도 등을 주택의 면적으로 조정하는 방법도 있습니다

 

다만, 겸용주택 취득세의 경우는 주택면적 또는 비주택면적과 관계없이

각각 가격비율에 따라 안분하여 취득세를 부과합니다.

9억원이하 주택으로서 1세대1주택인 경우에는 2년 이상 보유하고

양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세되나,

거래가액이 9억원을 초과하는 경우에는

그 초과되는 양도차익에 대하여는 양도소득세가 과세됩니다.

 

양도소득세 비과세 요건.

 

1세대 1주택 비과세 요건.

1. 보유기간 : 2년 (3년에서 2년으로 단축).

-보유기간은 보통 등기일을 기준으로 산정함

-증빙서류가 확실할 경우 잔금청산 일을 기준으로 산정 가능함

2012년 5/10 부동산 대책으로 3년 보유기간을 2년으로 완화 하는 시행령이 개정됨

2012년 7월부터 양도세 비과세 대상을 보유기간 2년으로 시행함

 

1세대 2주택 비과세 요건.

 

1. 일시적인 1세대 2주택 자 : 대체 취득기간이 2년에서 3년으로 연장.

(이사 등으로 일시적으로 2주택 자가 된 경우 새로 주택을 취득한 이후

3년 이내에 기존 주택을 양도하면 비과세)

단, 종전 주택을 취득하고 1년 이상이 경과한 후 에

신규주택을 취득한 경우에만 비과세 적용.

 

-1세대 1주택 자 가 1주택을 소유한 60세(여자의 경우 55세)이상의 직계존속

(배우자의 직계존속포함)을 봉양하기 위해 세대를 합치고 1세대 2주택이 된 경우

그 합친 날로 부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택 등은 비과세 대상입니다.

 

2. 혼인으로 인한 1세대 2주택 자 :

혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세 적용.

 

3. 직계존속의 노부모 동거봉양을 위한 1세대 2주택 자 : 

세대를 합친(합가) 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세   적용.

 

4. 상속으로 인한 1세대 2주택 자

ㄱ. 상속주택 이외의 기존의 소유한 주택을 먼저 팔 경우 비과세.

ㄴ. 상속주택을 먼저 팔 경우 양도소득세가 과세.

ㄷ. 상속인과 피상속인이 동일 세대원인 상태에서

상속받은 경우에는 2주택으로 일반주택 양도 시 과세.

 

* 공동지분의 주택 상속인 경우

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

① 생략

② 상속받은 주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며,

피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과

그 밖의 주택(이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가

일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아

제154조제1항의 규정을 적용한다. <개정 2008.2.22>

 

1.~4. 생략

③ 제154조제1항의 규정을 적용함에 있어서

공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의

다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다.

다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며

이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 그 2인 이상의 자중 다음 각 호의 순서에 따라

당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. <개정 1995.12.30>

 1. 당해 주택에 거주하는 자 2. 삭제 <2008.2.22> 3. 최 연장자

(이하 생략)

 

5. 8년 이상 자경한 농지의 양도

-농지 소재지에 8년 이상 거주하면서 직접 경작한 농지 양도

농어촌 주택의 양도

-상속 ,이농, 귀농 등의 사유로 농어촌주택과 일반주택을 각각 1채씩 보유하고 있을 경우

일반주택을 양도할 경우 1세대1주택자로 간주하여 양도소득세 산정

농어촌주택이 도시계획구역 밖의 읍·면에 소재, 농어촌주택이 위치한 곳에 연고

 

6. 부득이한 사유의 비과세 대상 : 1세대 1주택 자가 부득이한 사유로

3년 이상 거주하지 못하고 양도할 경우 다음과 같은 부득이한 사유가 인정된다.

취학,1년 이상의 질병으로 인한 요양, 근무 상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고

 세대원 모두가 다른 시 군 지역으로 이사를 할 때

 

-세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때

-취학, 또는 근무상의 형편으로 세대원 모두가 1년 이상 국외 거주를 할 때

-공공용지로 협의매수 되거나 수용되는 경우

 

1주택(일반주택)을 소유한 1세대가 취학(유치원·초등학교 및 중학교 제외), 직장의 변경

이나 전근 등 근무상의 형편, 1년 이상 질병의 치료나 요양의 사유로 취득한 수도권 밖에

소재하는 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 이후에 일반주택(비과세 요건을 갖춘 경우

에 한함)을 팔면 양도소득세가 과세되지 않습니다.

세대전원이 위의 사유로 다른 시(특별시와 광역시 포함)·군으로 주거를 이전하는 경우

(광역시 안에서 구와 읍·면간에 주거 이전 및 도농복합 형태의 시 안에서 동과 읍·면간에

주거 이전 포함)

또한 사유가 발생한 당사자 외의 세대원 중 일부가 취학, 근무 또는 사업 상 형편 등으로

당사자와 함께 주거이전을 하지 못하는 경우 세대원이 전원 주거이전 한 것으로 봅니다.

2008. 11. 28 이후 양도 분 부터 적용

 

양도세(양도소득세)계산방법은 위와 같이,

양도세(양도소득세)자동계산방법은 국세청 홈텍스를 참조하시면 됩니다.

* 국세청미래콜센터 : 국번 없이 126

* 국세청 홈페이지 : http://www.nts.go.kr

 

 *. 부동산 세법 관계법령은 수시로 개정되오니

   항상 최근 법령을 확인하여야 합니다.

 

*. 관련법이 수시로 변경되어 내용이 상이할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.