주택. 상가. 임대차 소액 임차 보증금 과 최우선 변제금액
( 2019년 01월 01일 수정)
주택·상가 임대차 보호법(소액보증금 중 일정액 변천)
※기준: 최초 근저당 또는 가압류 등 설정일이 기준이 됨.
계약서를 문서로 만들어서 당사자들이 보관하는 가장 중요한 이유는, 장래 생길지도 모르는 분쟁을 방지하고 계약의 이행을 확실히 하기 위해서다. 계약서를 만들어 두지 아니한다면 법적 분쟁이 생겼을 때 곤란하다. 구두로 계약하는 경우에도 물론 증인을 같이 참석시켜서 계약을 하면 그 증인의 증언만으로 계약을 인정받기도 어렵다. 그래서 문서로 증서를 만들어 두는 것이다. 계약서는 이처럼 훗날 증거로 사용하기 위하여 만드는 것이다.
보통의 경우 계약서에는 작성 날짜와 계약자의 주소, 성명을 반드시 기재하게 되어있다. 또 성명 다음에 도장(또는 더욱 확실히 하기 위하여 인감도장)을 찍어둔다. 계약당사자 본인이 스스로 이름을 기재하도록 하는 것이 좋다.
대리인의 경우 위임장과 임감증명을 확인하고 그 사본 과 대리인의 신분증을 복사 보관 해 두어야 한다. 계약서의 틀린 부분 정정 시에는 수정부분에 선을 긋고 정정 인을 찍은 다음 란 외에 몇 자 정정이라고 기재한다. 위조로 변조 분쟁을 방지하기 위함이다 계약내용 변경 시에는 반드시 변경내용에 대한 합의서나 확인서를 받아 두어야 한다,
보통 사람이 법정에서 자기 자신이 기재한 서명이나 기명 또는 도장을
부인하기는 어렵다. 계약서 작성 시 서양 사람들은 주로 서명을 한다. 우리나라도 이제는 컴퓨터가 많이 보급되면서 계약서에 도장을 찍지 않고 서명을 하는 경향이 생기고 있다. 어음법과 수표법에서도 어음과 수표를 서명만으로도 발행할 수 있도록 규정이 개정되었다(어음법 제1조8호, 수표법 제1조6호 1995.12.6 개정)
한 가지 특히 주의할 것은 주택임대차 계약서다. 임차인은 이런 임대차 계약서를 만들어 가지고 법원이나 등기소 또는 공중합동법률사무소나 주거지 동사무소에 가서 '확정일자인'이라는 푸른 고무도장을 계약서에 찍어 달라고 하여 받아 두는 것이 좋다. 그렇게 하여 두면 임차보증금이 확보되기 때문이다. 계약서 원본을 잃어버렸더라도 미리 사본을 만들어두면 증거로 사용할 수 있다. 그래서 계약서는 반드시 부동산공인중개인사무소, 법무사나 변호사사무소에 가서 작성하는 것이 좋다.
주택 상가 임대차 계약체결 시 주의 사항
임차하고자 하는 건물에 토지. 건물 등기부등본을 열람하여
선순위 저당권. 근저당권. 압류. 가압류. 가처분 등의 등기가 되어 있는지 확인하고.
선순위 권리자의 금액 (선 입주 세입자 합계 전세금과 저당권 등 금액) 얼마나 있는지
보증금 회수 및 확보를 판단해야 함. 반드시 임대차 순위도 확인 할 사항임.
임차하고자 하는 건물의 실제 소유자인지를 확인
( 등기부에 기재된 주민번호와 주민등록 번호를 확인 ).
대리인의 경우 위임장과 위임용 인감 첨부.
근저당채권액과 전세금의 합이 아파트는 매매가의 70%
다가구ㆍ연립ㆍ단독은 60% 이하인 것이 안전함.
이사입주날엔 '확정일자' 또는 '전세권설정등기'
입주날은 바로 전입신고 하고 동사무소나 구청, 등기소에서
전세계약서에 확정일자를 받거나 전세권을 설정하는 것이 현명함,.
확정일자제도에 보호를 받기 위해서는 주민등록전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나
실제거주는 하면서 주민등록 전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호받지 못한다는 단점이 있으며.
전세권설정등기는 등기 경료해두면 되고 주민등록전입신고나 실제 거주하지 않아도 요건이 됨.
주택임대차 보호법 소액보증금 한도 보상액 표
담보물 설정 기준일 지역 보증금액 범위 최우선변제금액
(경매 시 말소 기준권리)
1984.1.1- 1987.11.30 서울 .광역시. 300만원 이하 300만원
기타지역 200만원 이하 200만원
1987.12.1-1990.2.18 서울. 광역시 500만원 이하 500만원
기타지역 400만원 이하 400만원
1990.12.19-1995.10.18 서울. 광역시 2000만원 이하 700만원
기타지역 1500만원 이하 500만원
1995.10.19-2001.9.14 서울. 광역시 3000만원 이하 1500만원
기타지역 2000만원 이하 1200만원
2001.9.15-2008. 8.20 수도권 중 과밀억제권역 4000만원 이하 1600만원 (인천포함)
광역시 (군. 인천시 제외) 3500만원 이하 1400만원
기타지역 3000만원 이하 1200만원
2008.8.21-2010.7.25 수도권 중 과밀억제권역 6000만원 이하 2000만원
광역시 (군. 인천시 제외) 5000만원 이하 1700만원
기타지역 4000만원 이하 1400만원
2010.7.26.- 2013.12.31 서울특별시 7500만원 이하 2500만원
수도권 중 과밀 억제권 6500만원 이하 2200만원
광역시(군 제외).안산시 5500만원 이하 1900만원
용인시. 김포시 및 광주시
기타지역 4000만원 이하 1400만원
2014.1.1- 서울특별시 9500만원 이하 3200만원수도권 중 과밀 억제권 8000만원 이하 2700만원
광역시(군 제외).안산시 6000만원 이하 2000만원
용인시. 김포시 및 광주시
기타지역 4500만원 이하 1500만원
2016.03.31- 서울특별시 1억원 이하 3400만원
수도권 중 과밀 억제권 8000만원 이하 2700만원
광역시(군 제외).안산시 6000만원 이하 2000만원
용인시.김포.광주.세종
기타지역 5000만원 이하 1700만원
2018.09.18- 서울특별시 1억1천만원이하 3700만원
수도권 중 과밀 억제권 1억원 이하 3400만원
세종.용인.화성시
광역시(군 제외).안산시 6000만원 이하 2000만원
김포 .광주.파주시
기타지역 5000만원 이하 1700만원
. 주택임대차 보호법에 의한 소액 임차
(1) 경매개시 기입등기 전까지 주택 인도(이사) 와 전입신고 요건이 충족되어야 합니다.
(확정일자는 필수 요건 아니지만...배당순위보전에 필요합니다.)
(2) 배당요구 종기일까지 배당신청 (권리신고)...
최우선변제도 배당신청기간 내에 필히 배당신청을 해야 합니다.
(3) 소액보증 한도액표에 의거한 요건이 충족되어야 합니다.
*.기준: 최초 근저당권 설정 일을 기준으로 한다.
최초의 1순위 근저당권설정일자를 기준으로 서울의 경우 최우선변제보장액은
2018년 8월1일이후 근저당권설정시 3,700만원 보장
2014년 1월1일
2018년7월31일까지 근저당권설정시 3,200만원 보장
2010년 7월26일2013년12월31일까지 근저당권설정시 2,500만원 보장
2008년 8월21일2009년7월25일까지 근저당권설정시 2,000만원 보장
*.최우선변제권 성립요건 . 보증금이 일정금액 이하일 것.
기준시점. 이사 할 집에 선순위근저당(은행대출 등)이 없다면 임대차 계약일이 기준시점이어
최우선 변제권을 갖지만 계약일에 앞서 담보물권,(저당권이나 근저당권, 가등기담보권 등)이 있다면
기준시점은 근저당권 설정일이 됩니다.
예: 2014년 1월 1일 이후 서울에 근저당이 없는 집에 보증금 9500원에 임대를 얻었다면
향후 이 집이 경매에 넘어가더라도 3200만원은 우선적으로 돌려받을 수 있습니다.
그러나 이 집이 계약 전인 2013년 12월 31일 에 설정된 근저당이 있다면
임대보증금이 일정금액 기준(2010.7.26.- 2013.12.31 7500만원)을 초과하기 때문에
최우선 변제를 받을 수 없습니다.
환가대금 중 1/2 한도 내에서 임차인에게 배당됩니다.
보증금 중 일정액의 범위와 기준은
주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009.5.8>
최우선 변제금, 낙찰 금액이 적다면 못 받을 수 있음
최초 저당권(2010.3월31일) 서울 소액 보증범위 7500만
요건을 모두 갖추고 대항력 요건(전입신고. 이사거주(점유).)
확정일자:배당순위)이 있어도 최우선 변제금을 전액 못 받을 수 있습니다.
주택임대차보호법에 우선변제를 받을 임차인의 보증금 중 일정액의 범위,
기준은 주택낙찰가액의 2분의1을 넘지 못하도록 제한하고 있어서입니다.
또한 거주 중에 보증금을 증액해서 기준이 되는 소액임차인 보증금 범위를
넘으면 최우선 변제를 전액 다 받을 수 없을 수 있습니다.
예):10개 원룸으로 구성된 다가구주택(서울 소재, 임차 보증금 4000만원)이 .
경매로 넘어갔다면 소액임차인 최우선 변제금의 합은 2억5천만원(10개 * 2500만원)이 됩니다.
만약 이 집이 4억원에 낙찰됐다면 전체 낙찰 금액의 1/2 범위인 2억원으로 원룸 10곳의 세입자에게 분배되어.
따라서 최우선변재금이 2500만원이 아닌 2000만원씩만 돌려받을 수 있게 됩니다.
*.기부등본에 나와 있는 정황 상 주택가액을 초과하는 과도한 대출등 경매가 예상되는 집에
최우선 변제금이 보장되는 것을 악용(일시 사용이 명백한 임대차)하고 입주한 임차인에 대해
최우선 변제금을 인정해 주지 않은 판례가 있습니다(판례번호:2016년 4월20일선고,2015가단31789).
최우선 변제금이 어떤 경우에도 보장되는 것은 아닙니다.
*.만일 보증금 외에 월세가 있을 경우에는 순수한 보증금만을 기준으로 판단한다.< 2014.1.1>
예:보증금 2천월40만일 경우 2천만원만 적용함.
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상가 임대차 보호법 ( 제 14조 시행령7조) 2002.11.1 시행
담보일 지역 보증금 상한액 소액 보증금 한도 최우선 변제금
2002.11.01- 서울특별시 2억4천만원 이하 4500만원 이하 1350만원
2008.8.21- 수도권 중 서울 1억9천만원 이하 3900만원 이하 1170만원
제외한 과밀억제권역
광역시 1억5천만원 이하 3000만원 이하 900만원
그 밖의 지역 1억4천만원 이하 2500만원 이하 750만원
2008.07.26- 서울특별시 2억6천만 이하 4500만원 이하 1350만원
현재 인천시 과밀억제권역 2억1천만 이하 3500만원 이하 1170만원
인천 제외 광역시 1억6천만 이하 3000만원 이하 900 만원
기타지역 1억5천만 이하 2500만원 이하 500 만원
2014.1.1 - 서울특별시 4억원 이하 6500만원 이하 2200만원
현재 인천시 과밀억제권역 3억원 이하 5500만원 이하 1900만원
인천 제외 광역시 2억4천천만 이하 3800만원 이하 1300만원
기타지역 1억8천천만 이하 3000만원 이하 1000 만원
2018.01.26-서울특별시 6억1천만 이하 6500만원 이하 2200만원
현재 인천시 과밀억제권역.부산 5억 이하 5500만원 이하 1900만원
광역시 (군제외)안산.용인.김포. 3억9천만 이하 3800만원 이하 1300 만원
광주.세종.파주
기타지역 1억7천만 이하 3000만원 이하 1000 만원
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*.법적용추가지역 참고사항
부산(기장군포함.: 우선변제기준(소액보증금)과 우선변제금은 (광역시)와 기타지역(기장군) 적용.
세종.파주.화성: 우선변제기준(소액보증금)과 우선변제금은 (광역시)와 기타지역 적용.
*.과밀억제권역:
서울특별시.인천광역시(제외지역:강화군.옹진군.서구 대곡.불로.마전.금곡.오류.왕길.당하.원당동.인천경제자유구역(경제자유구역에서 해제된 구역포함및 남동국가산업단지). 의정부시.구리시.남양주시(해당지역:호평.평내.
금곡.일패.이패.삼패.가운.수석.지금.도농동). 하남시.고양시.수언시.성남시.안양시.부천시.광명시.과천시.의왕시.군포시.
시흥시(제외지역:반월특수지역.(반월특수지역에서 해제된 역포함.)
상가임대차 보호법에 의한 소액 임차인
(1) 경매개시 기입등기 전까지 상가 인도와 사업자등록 요건 충족되어야 합니다.
(확정일자는 필수 요건 아니지만...배당순위보전에 필요합니다.)
(2) 배당요구 종기일까지 배당신청(권리신고)...
최우선변제도 배당신청기간 내에 필히 배당신청을 해야합니다
(3) 소액보증 한도액표에 의거한 요건이 충족되어야합니다.
*. 기준: 최초 근저당권 설정 일을 기준으로 합니다.
환가대금 중 1/2 한도 내에서 임차인에게 배당됩니다.
*. 보증금 중 일정액의 범위와 기준은
주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009.5.8>
월 임차 금 환산액 = 월 임대료(차임) * 100
예) 상가 보증금 2천 만 원에 월 100만원 인 경우
2000만원 + 월 100만원* 100=1억 2000만원.
* 주택 임대차보호법상 소액임차 최우선변제는 월세를 환산하여 포함하지 않음.
상가 임대차보호법은 월세로 환산한 금액을 포함함.
* 상가임대차보호법은 시행일인 2002.11.1 이후에 체결되거나 갱신된 임대차 부터 적용하지만
이 법 시행일 이전에 임차 중인 임대차에 대하여서도 요건을 갖출 경우
대항력, 우선변제권, 소액임차 보증금의 적용은 가능하지만
이 법 시행 전에 건물을 취득한 제3자에 대하여 효력이 없음.
경매부동산의 최초담보물건 (근저당) 설정일이 2002.10.31 이전이라면
그 부동산의 상가 임차인은 상가 임대차 보호법을 적용받지 못함.
단. 새로이 계약서를 작성하여 확정일자를 받아두면
소액임차 일 경우 최우선 변제와 순위 배당을 받을 수 있음.
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주택, 상가임대차보호법 요약
1. 주택임대차보호법 2. 상가임대차보호법(2018.10.16. 일부개정 반영)
*적용범위: 1. 주거용 건물. 2. 상가건물. (사업자 등록의 대상이 되는 건물.)
. 오피스텔 일 경우. 계약 당시 계속 주거용 전부 또는 일부 일 것.
(등기미등기 법인직원숙소용등. 주택임대차법적용. 부동산수수료도 주택으로 적용.
*적용배재: 1. 일시사용이 명백한 임대차. 2. 일시 사용이 명백한 임대차.
식당. 여관투숙. 가장 임차인. 등은 배제됨.
*대항력요건: 1.주택의 인도(이사 점유).주민등록(전입신고)
2. 건물의 인도(이사 점유). 사업자등록신고.
*대항력발생시점. 1.2. 공통
. 인도(이사 점유)와 주민등록(전입신고. 상가 사업자등록 신청을 마친 다음날 오전0시부터.
. 제 3자에 대하여 임대차 계약의 유효를 주장.(보증금. 기간 등 주장.)
. 경매의 경우는 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖추어야함.
*우선변제요건: 1.대항력요건.+ 확정일자인.(동사무소. 공증인. 등기소.)
2. 대항력요건.+ 확정일자인.(관할 세무서장)
*우선변제권내용. 1,2 공통.
. 경매 시 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 배당받을 권리.
. 반드시 배당요구 종기일 까지 배당요구를 하여야 함.
*최우선 변제권 내용. 1,2 공통
. 일정액: 순위와 무관하게 최우선 변제. 낙찰주택가액(대지가액 포함)의
1/2내에서 대통령령으로 정한 금액
. 일정액: 순위와 무관하게 최우선 변제.
*임대차기간: 1.최소기간 2년 (단 임차인은 2년 미만 기간 유효 주장가능.)
2. 최소기간 1년 (단 임차인은 1년 미만 기간 유효 주장가능.)
*계약의 갱신 요구권.
1.임차인 계약갱신 요구권 없음.
2. 계약기간 만료일 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신요구가능.(전체기간은 10년을
초과하지 않는 범위 내에서 가능->임대인은 거절 불가. 갱신은 동일한 조건으로
다시 계약한 것으로 본다.(단 차임과 보증금은 증액제한.)
*묵시적 갱신과 계약의 해지. 1,2 공통.
. 계약기간 만료일 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절 또는
계약조건의 변경 통지 아니 한 경우 자동으로 묵시 갱신.
. 묵시적 갱신의 경우.(주택 2년. 상가건물.1년)
. 임차인은 언제든지 계약해지 통지 가능.(임대인은 불가)
. 임대인에게 계약 해지 통지 도달 후 3개월이 경과 하면 해지의 효력이 발생.
*차임 등의 증액청구.(임대료 인상률 상한.
1. 약정당시 차임이나 보증금의 1/20 초가제한.(5%).
. 임대차계약 또는 증액 후 1년 이내 증액 불가.
. 월 차임전환 시 산정률의 제한(년10%와 한국은행 공시 기준금리 4배수 중 낮은 비율.)
2. 약정당시 차임 또는 보증금의 5/100 초과 금제한(5%)
. 임대차계약 또는 증액 후 1년 이내 증액 불가.
. 월 차임전환 시 산정률의 제한(년12%와 한국은행 공시 기준금리 4.5배수 중 낮은 비율.)
*임차권 등기 명령 신청. 1,2 공통.
. 임대차 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 단독 신청가능.
. 필요서류. 주택: 임대차 계약서. 주민등록초본. 등기부 등본.
상가: 임대차 계약서. 사업자 등록증명. 등기부 등본.
. 등기 후 효력: 대항력. 우선변제권 취득. (기존효력 유지)
. 등기확인 (약 2주일) 후 이사해야 함.
. 임차권 등기 후 새로운 세입자는 (최)우선 변제권이 없음.
*경매신청.1,2 공통.
. 전제설정권자는 바로가능. 기존세입자는 소액신판청구소나 전세 반환 청구소송 제기.
.확정판결 후 물건 인도를 하지 않아도 경매신청 가능.
(배당금 수령 시 물건을 인도하여야함.)
*.전세금 지킴은 전세금 반환 보증보험: 계약기간1년 이상이어야 하고
서울보증보험이나 주택도시보증공사에 매달 보험료 지불.
압류 경매 소유권 침해가 없는 물건이어야 함. 보증기간은 계약만료 1개월까지 임.
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2018.10.16. 상가임대차 일부 개정 내용.
*.계약갱신 요구권 행사기간 확대.
. 5년에서 10년. 최초계약일로부터 5년차에 도래하기 전
법 시행이 되더라도 5년간 임대 종료기간 만료 후 임대인 계약 갱신 거절 가능.
. 이법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차로부터 적용.
*권리금 회수기회 보호기간 강화.
. 3개월에서 6개월. 임대인권리금 지급방해 금지기간을 임대차 종료
3개월 전에서 6개월 전으로 강화.
. 이법 시행 당시 존속중인 임대차에도 적용.
*.전통시장의 권리금 보호 대상: . 미적용에서 적용으로 함.
. 이법 시행 당시 존속중인 임대차에도 적용.
* 상가건물임대차 분쟁 조정 위원회 설치. 신설됨. . 대한법률 구조공단의 지부에 설치.
2018.10.16. 이 법공포한 6개월 경과한 날부터 시행함.
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주택 소액보증금 범위와 최우선 변제금 - 개정 2010. 7. 26.
목적 주거생활 안전보장. 소액임차인의 최소 주거생활 보장
의의 소액 임차인은 보증금 중 일정액을
선순위, 후순위 담보권자. 일반 물건자 보다 우선하여 변제받을 권리.
대항요건 (기본조건) 선순위 저당권이나 전세권, 담보가등기, 가압류 등이 없는
주택 인도. 입주와 전입신고. 확정일자를 받은 다음날 0시부터 대항력 취득.
대항력 취득 임차인은 임차주택 소유권자 양수인(새로운 집주인. 낙찰인)에
대하여 임차권 주장과 임차기간 동안 계속 사용. 수익 할 권리가 있고,
임대기간 만료 후에도 보증금을 반환받을 때까지 거주 할 수 있는 권리.
선순위 권리자 유무에 상관없이 보증금중 우선변제 받을 수 있는 권리.
대상물건이 경매 또는 공매로 매각되어야 함.
소액임차인이 주택의 인도와 전입 (대항요건)을 경매신청등기 전까지 마치고
경락기일 까지 계속 인도. 거주. 전입이 유지 되여야 함.
대항력이 있어도 소액 임차인 또는 확정일자 인이 아닌 경우
경매참가에 보증금 우선 배당받을 수 없음.
낙찰기일 이전에 임차주택에서 다른 곳으로 이사한 경우
또는 주민등록 전출하면 대항요건 상실함.
단. 임차기간 만료. 해지 후 , 이사(전출)의 경우는 임차권 등기명령 신청을 하고
임차 등기 명령제의 등기 경료 확인 후 이사를 하면
계속 거주하는 것으로 간주하여 대항력과 우선변제권을 확보함.
경매신청 등기가 된 이후에 보증금을 넣고 들어온 사람은
소액 임차인 최우선 변제금을 받을 요건이 되지 않음.
최우선변제 대상 및 금액 : 경매신청 등기 이전에 소액 임차인이 주민등록전입과 건물의 인도가 있고
전세나 월세로 임차한 임대차 보증금 금액이
위의 소액 보증금 범위 이내 일 경우 보증금 중 일정 금액을
다른 채권자보다 최우선하여 배당받을 수 있는 최우선 배당금이며
등기 전입 순위와는 무관하며
최우선 변제금액에 해당하는 범위 내에서 우선변제 받을 수 있음.
경락기일 전까지 배당요구를 하여야 하며, 배당절차에 참여 할 수 있음.
임차주택(대지포함) 매각대금의 1/2 범위 내에서 배당 함.
임차인이 주택 전대차인 경우
임대한 전대인(임차인)이 소액보증금에 해당되어야 보호를 받음.
소유자 동의와 전임차인(전대인) 퇴거 일로부터 14일이내
점유와 전입신고가 있어여만 전차인의 대항력을 소급하여 승계받을 수 있음.
최 선순위임차인( 대항력 있는 임차인)
배당요구를 하지 않아 배당을 받지 못하더라도 선순위 담보물건 등이
등기되기 이전에 최 선순위로 임차주택에 입주. 전입. 확정일자 인 하여
대항력이 있는 경우 경락인으로부터 보증금을 반환 받을 때까지
임차주택을 비워 주지 않아도 됨.
우선변제요건 전입과 건물의 인도와 확정일자를 받은 경우,
전입과 확정일자 중 늦은 날 기준하여 후순위 채권자 보다
먼저 배당받 을 수 있는 순위 배당금이며
최우선변제 금액을 넘는 경우, 선순위 권리자에 대항하지 못함.
임대계약서에 확정일자를 받아두면 보증금 중 우선변제를 받지 못하는
금액에 대하여 후순위 담보권자 기타 일반채권자에 우선하여 변제받을 수 있음.
소액임차금액을 넘는 임대계약서에 확정일자가 없는 경우에는 일반채권자와 동일 함.
주택임대차 보호법 적용기준
. 주택임대차 보호법 적용대상은 원칙적으로 주거용 건물(주택)
. 공부(등기부, 건축물관리대장)상의 용도를 기준이 아닌
사실상 용도를 기준으로 판단함.
. 주거용 건물 판단은 계약체결시점을 기준으로 함.
1. 건축물대장상 용도가 공장 창고 상가로 되어 있지만 현재 내부구조를 변경하여
주거를 사용하고 있는 건물을 임차하여 입주, 전입 신고한 경우.
2. 주택의 일부를 점포로 개조한 건물을 임차하여 입주와 동시에
전입신고를 마치고 거주하면서 점포를 경영하는 경우.
3. 건물의 일부가 임대차 목적이 되어 주거용과 비 거주용이 겸용 되는 경우
주거용 사용이 비 거주용보다 넓고 주거용으로 사용된 유일한 경우.
4. 주택이 미등기인 경우, 무허가 건물,
5. 오피스텔은 그 용도에 따라 점유와 주민등록을 갖추었으면 주거용으로 본다.
6. 아파트. 단독주택, 다가구. 빌라 연립, 다세대등,,
주택임대차보호법은
* 외국인도 출입국관리소에 외국인등록 및 체류지 변경신고로
전입신고에 갈음하여 주택임대차보호법 적용받습니다.
<외국인 체류지 변경 신고의무>
등록 외국인 또는 거소 외국인은 체류지를 변경한 때에는
전입한 날부터 14일 이내에 신체류지의 시·군·구의 장 또는
신체류지를 관할하는 출입국관리사무소 또는
출장소장에게 전입신고를 하여야 합니다.
이사를 하여 체류지를 변경신고 할 때에
출입국 사무소 또는, 거주지 구청 민원여권과에 방문 하여
외국인 등록증, 임대차계약서, 여권, 등을 구비하여 신고합니다.
본인(17세 미만은 부모가 대리 신고가능),
대리신고시 외국인 등록증, 임대차 계약서, 대리인의 신분증,
관계입증서류에 당사자 본인의 재직증명서와 서명 날인된 위임장이 있어야 합니다.
등록외국인이 체류지를 변경한 날부터 14일 이내에 신고를 하지 않은 경우
출입국관리법제36조 위반으로 100만원이하의 벌금이 부과됩니다.
외국인종합안내센타 : ☏ 국번없이 1345
출입국외국인정책본부 및 외국인을 위한 전자정부
하이코리아(www.hikorea.go.kr) 홈페이지.
* 주거지의 일부를 주택 외 용도로 사용하고 있어도
(임차건물 대부분은 주거용, 일부는 장사 목적의 경우)
주택임대차보호법으로 보호를 받을 수 있습니다
주거용이라면 무허가 미등기 주택 내지는
오피스텔도 주택임대차 보호법은 적용이 되고.
전입신고하시고 확정일자 받으시면
주택임대차 보호법에 의하여 우선변제권이 주어짐니다.
상가임대차보호법적용
1.보증금이 상가임대차 보호금액이내일 것.
2.영리목적으로 사업자등록을 해야 할 것
주택은 상가 임대보호법 적용을 받을 수 없음,
비영리법인인 교회. 사찰. 정당 동호회. 동창회 정당 자치단체.
어린이 집은 상가 임대차보호법을 적용받을 수 없고
아파트를 임대해서 할 때에는 전세권 설정을 해야 함.
1. 아파트 내 어린이집을 운영할 경우 주거와
놀이시설을 겸하므로 어린이집은 주택에 해당되어
주택임대차 보호법의 적용을 받습니다.
2. 어린이집은 비영리사업으로 사업자등록을 받을 수 없고
확정일자 또한 받을 수 없으므로
상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 없음.
어린이집의 경우 사업자동록증이 아닌 고유번호증이 발급 됩니다
고유번호증이면 상가임대차보호법의 적용은 되지 않으며
지역별 상가임대차보호대상금액 내로서 혹 사업자등록이 되어 있다면
입점 시부터 5년간은 임대기간이 보장이 됩니다.
*.전세금증액
전세나 임차기간이 만료되기 전에 약정한 전세보증금이나 월세를 올려달라고 하는 경우. 일단
전세권등기가 된 경우에는 기간 만료 전에 전세금을 올려달라고 할 수 없음. 그런데
주민등록과 주택인도를 통한 주택임대차보호법상 대항력
(주민등록 시 보통 확정일자도 함께 받는다)만 취득한 경우에는,
기간 만료 전이라도 집주인은 보증금이나 월세의 증액을 요구 할 수 있는 경우
다음의 조건이 되어야 함.
임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동에 따라
보증금이나 월세가 적절하지 않은 사유가 있어야 하고,
그 증가 범위도 기존 전세금액의 20분의 1 이하에서 1년에 한 번만 가능하며. 물론,
임차인도 위 조건하에서 임대인에게 감액을 요청할 수 있음.
임대인이 임차계약 기간 내에 특별한 사유 없이 보증금이나 월세를 올려달라고 하거나,
기존 금액의 20분의 1 이상의 금액을 올려달라고 하거나,
1년도 지나지 않아 또 올려달라고 하는 경우 임차인이 이에 응할 필요가 없음.
. 주택임대차 전세기간.
입주인과 세입자는 계약종료 1개월 전에 전세계약을 해지 할 수 있음.
만일 전세계약 만료일 전까지 세입자와 집주인이
별 통보 없이 기간을 연장하는 묵시적 갱신이면
세입자는 기존 전세계약과 동일한 조건으로 다시 임대차계약을 체결한 것으로 보며
새로 계약서를 쓸 필요 없이 2년 더 거주할 수 있음.
이 경우 세입자는 언제든지 해지가 가능하고 이사하기 전 3개월 전에 미리 집주인에게 통보한다.
묵시적 갱신이 되면 집주인은 계약 만료일전까지는 계약해지를 요구할 수 없는 반면
세입자는 언제든지 계약 해지가 가능하고 해지 통보(내용증명) 후 3개월이 지나면 계약이 끝난 것으로 본다.
제6조의2 (묵시적 갱신의 경우의 계약의 해지) ①제6조제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있다. ②제1항의 규정에 의한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.
*.묵시적 갱신이란 집주인이 임대기간 만료 1-6개월 전까지 세입자에게 계약만료 또는
조건변경을 통보하지 않았을 때에 전계약과 동일한 조건으로
다시 임대차계약을 체결한 것으로 보는 것을 말함.
* 2기의 차임 액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를
현저의 위법한 임차인의 경우에는 계약갱신 거절과 해약을 할 수 있다.
주택 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는
계약서를 다시 작성하지 않더라도
기존의 임대차계약서상 확정일자의 효력은 그대로 유지되며.
보증금을 증액하는 경우, 기존의 계약서는 반드시 보관을 하되
증액된 부분에 대해서만 별도의 계약서를 작성한 후
확정일자를 받아두거나, 기존 계약서의 특약난에
증액된 보증금의 내용을 추가 기재한 후
그 계약서에 재차 확정일자를 받아두어야 합니다.
* 계약 내용의 변경 시에는 기존계약서 특약 란에 변경내용을 적고
주인과 세입자는 서명 날인(도장) 하면 됨.
전세 보증금이 변동 시 계약서를 새로이 작성하는 경우는
기존 계약서는 반드시 보관하고, 새로 체결하는 계약서에
기존 보증금 변동사항과 재계약 내용을 특약사항에 기재함.
재계약 전에 당일 등기부등본의 권리변동 (근저당. 가압류 등)을 확인하고
새 계약서에 확정일자 (동사무소)를 받도록 함.
* 입주한 뒤 당해 주택의 등기부상에 근정당권 등이 설정되지 않았고
새로운 세대의 전입(여러 세대가 함께 살고 있는 다가구주택의 경우)이 없었다면
전세보증금을 올려주고 새로운 계약서를 작성해도 별다른 문제가 없음.
그러나 최초의 임대차계약 체결 이후 근저당권 등이 설정되었거나
다른 세대가 이사를 해 온 상태라면 계약서를 완전히 새로 작성할 경우
후순위로 밀려나 보증금의 보호를 장담할 수 없게 됨.
처음의 보증금은 기존 계약서를 그대로 유지하여 순위 보호에 안전함.
증액된 금액은 별도의 계약서를 작성해 확정일자를 받아둠으로서
그 일자로서 증액된 부분의 보증금을 보호받을 수 있음.
증액분에 대해 별도로 작성한 계약서의 새로운 확정일자는
그 일자로서 우선변제 순위가 정해지기 때문에
최초의 계약서와는 별개로 순위가 매겨지게 됨.
주의할 점은 재계약할 때, 반드시 등기부등본을 확인해
추후에 증액된 부분을 안전하게 반환받을 수 있을지 확인해 보아야 함.
또 새로 작성할 임대차계약서에는 증액된 보증금액을 적고,
특약사항란에 보증금만 인상되고 먼저 체결한 임대차계약은
그대로 유효하다는 내용을 분명히 명시해 놓는 것이 추후의 분쟁을 예방할 수 있음..
*. 상가의 경우 임차기간이 정함이 없거나 1년미만 일 경우 1년으로 봄.
주택의 경우는 전세 계약 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 했을 때,
법적 계약기간을 2년으로 봄.
대항요건은 주택의인도 (주거)와 주민등록마침 (전입)갖춤.
대항력은 임차인 본인뿐 만 아니라 그 배우자, 자녀(점유보조자) 등만
가족일부가 주민등록을 한 최초의 날자를 기준으로하여 대항력을 취득 할 수 있고,
간접 점유 시에는 주민등록을 이전하지 않더라고
직접점유자가 주민 등록을 마침으로서 대항력을 취득함.
공무원의 착오로 지번이나 호수를 잘못 기재된 경우 예외적으로 전입을 인정함.
지번이 다른 토지가 있는 답장 안에 주택이 없는 지번에 주민등록을 하였다 하여도
인접한 주택 지번에 주민등록(전입)한 것으로 본다함.
단 담장 안이 아닌 지번이나 동 호수 정정한 이후부터 적용됨.
확정일자 받는 법과 전세권 설정법이 있음.
대항력을 갖기 위해서는 대항요건과 확정일자 받는 것과 전세권 설정이 있음.
대항요건은 절차가 간단하여 신고만으로 보호받을 수 있음.
전출시 대항력 상실이 있고,
전세권은 전출 시에도 등기부에 공시되어 있어 대항력 상실이 없고
주인의 동의와 설정. 해지 비용이 드는 단점 있음.
경매 시 전세권은 집합 건물 시에는
대항요건 갖춘 확정 일자 와 전세권은 다 배당받지만
단독 건물일시에는 전세권은 건물에만 하므로 건물분에서만 배당을 받는다.
대항력은 대항요건을 갖추고 선순위 말소 기준권리가 존재하지 않는 것
말소기준권리는 저당, 근저당, 압류, 가압류. 담보가등기,
전세권(전세권이 건물전체에 설정된 상태에서 배당요구나 경매신청을 한 경우)
*.전세보증금을 돌려주지 않는 경우 입주자는 기존 집주인에게 전세보증금을 받아내기 위한 경우를 대비해 미리 조치를 취해두는 방법은 확정일자와 전입신고도 해두지 않았다면 등기부등본을 열람 후 가압류를 하여 채권을 보전하여야 함. .소액심판소송을 제기함. 기간은 약 4개월소요. .내용증명 .임차권등기명령 .전세보증금반환소송 제기 . 경매신청 및 강제집행 .권리신고, 배당요구를 통한 전세보증금 반환.
*.소액심판제도(少额审判制度)는 분쟁 금액이 2천만원 이하인
원룸이나 다가구주택, 월세 주택의 보증금 분쟁시 적합함.
한 차례로 심리와 판결이 끝나기 때문에 최단 시간내에 분쟁을 해결할 수 있다는 장점이 있음.
소송이 접수되면 한 달 안에 재판일자가 통보되며 임대차계약서 사본과 도장을 준비해
해당법원 민사과를 찾아가 소장을 작성하면 됨.
청구금액이 2천만원일 경우 비용은 인지대와 송달료를 합해 약 12만원 가량이 듬.
*. 건물 일부분의 세입자가 건물전체에 대하여 경매를 신청하기 위해서는
전세권 설정자(집주인)를 상대로
지급명령이나 전세금 반환청구의 소를 제기하여 승소판결을 받은 후
그 집행권원에 기하여 건물전체(목적부동산)에 대한 강제경매를 신청하고
그 경매절차에서 다시 일반채권자로서의 경매신청인이 아닌 전세권자의 지위로 돌아가
그 부동산 전부의 매각대금에서 우선변제를 받는 방법이 있음.
*.아파트나 오피스텔등 단독으로 전세권설정 등기를 하면
전세금을 못 받을 경우 별도의 소송제기 없이 임의로 경매를 신청할 수 있음.
*. 전세보증금을 돌려주지 않는 경우의 전세 보증금 반환청구 소송.
내용증명을 보낸 후 제기함.
소장에는 임대차계약을 체결한 사실, 임대차계약에 따라 전세보증금을 지급한 사실,
임대차가 종료된 사실, 임대목적물을 반환한 사실(지연배상을 청구하는 경우)을 주장하고 입증해야함.
임대차보증금반환청구소송에서 승소한 확정 판결문 및 집행문을 받아
임대인 소유 재산에 대해 강제집행을 할 수 있고.
임대차 사건은 임대건물에 대해 강제집행을 할 수 있고,
임대인의 다른 재산(부동산, 동산, 예금, 채권 등)에 대해서도 강제집행이 가능함.
*. 전세계약기간이 만료 후에는 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우
확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기해서 승소판결을 받은 후
그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있지만
전세권설정등기를 경료한 전세권자는 위와 같은 경우
민사소송법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매) 규정에 근거하여
판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능함.
배당부분에 있어서도 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만
전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있음.
확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택 외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있지만
대지를 포함하지 않고 주택만 전세권 등기한 경우는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없음.
다만 최근 판례는 아파트 건물만 저당권이 설정된 경우에 대지권을 건물의 종된 권리로 보아
저당권의 효력은 저당부동산의 종물 등에 미친다는 민법 제358조 규정에 유추해서
건물만에 설정된 저당권이라도 그 효력이 대지권에 미쳐 대지권의 경락대금에서도 배당받을 수 있다고 했음.
경매주택 세입자의 배당요구 시한도 종전에는 낙찰기일까지 배당신청을 하면 됐지만,
민사집행법이 제정되면서 첫 번째 경매기일 전까지 신청해야 전세금 일부라도 배당받을 수 있음.
전세권과 주택임차권의 차이
재산은 크게 물권과 채권으로 나누어집니다,
물권은 눈에 보이는 물건 등에 관한 권리이고,
채권은 눈에는 보이지 않지만, 돈을 빌리는 것 입니다,
하나는 전세로 또 하나는 임대차라고 합니다.
전세는 2년을 살기로 계약하면, 한 번에 몇 천 만원을 주고,
그 돈의 이자로 주인이 월세를 대신하고, 임대차는 달달이 사용료
즉 월세를 지불해야 하는 것을 말합니다,
※흔히 채권은 물권보다 약하다고 합니다.
전세권은 권리의 종류 중에서 물권영역이며
임차권은 물권이 아니고 채권에 속합니다,
이 등기부에 전세권을 등기해서 올려놓으면,
(물권만이 등기부에 올릴 수 있습니다)
나중에 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때
등기부에 전세권이 적혀있는 것을 근거로
돈을 돌려받을 수 있는 권리가 인정되는 것입니다,
약자인 세입자에게도 전세(물권)권이 아니더라도
임대차 세입자를 전세권으로
등기한 것처럼 보호하기 위해서,
채권인 임대차는 채권이니까 등기를 할 수 없지만,,
주민등록+점유+확정일자를 갖춘 경우
그 익일 0시 부터 우선변제권이 발효되어
전세권과 같은 효력을 갖도록 하는 규정이 있고
확정일자는 공증기관, 법원, 등기소,
읍, 면, 동사무소에서 받을 수 있습니다.
보통 전입신고와 동시에 동사무소에서 부여받으며,
임대인 동의 없이 임대차계약서만 제시하면 됩니다.
동사무소에 신고하면, 전세권처럼 등기부에 기록한 것과 같은
효력을 주는 제도가 확정일자제도입니다,
전세권설정은 한사람이 여러 곳을 할 수 있습니다.
전세권과 주택임차권의 차이
1. 등기부에 기재 유무
전세권은 등기부 등본의 을구 란에 기재되는 반면
주택임차권은 등기부 등본에 기재되지 않습니다.
즉 전세권은 등기된 물권으로 강한 보호를 받는 반면
주택임차권은 채권적 권리로서의 한계를 가지고 있습니다.
비용측면에서 주택임차권이(확정일자는 700원) 저렴합니다.
임차보증금에 관계없이 비용이 똑같습니다.
그러나 전세권은 보증금에 따라 비용이 다릅니다.
전세보증금의 0.24%에 해당하는 등록비용이 들 뿐 아니라
대부분의 임대인이 대출 등 재산권 행사시 제약을 우려해
전세권 설정을 꺼려한다는 점입니다.
주택임차권은 등기부상 흔적이 없기 때문에
외관상으로는 깨끗한 물건처럼 보입니다.
2. 등기나 신고 시 임대인의 협력 유무
전세권은 집주인의 동의가 있어야만 전세권 설정이 가능하고
전세기간 만료 후에는 전세권설정등기를 말소해 주어야 합니다.
주택임차권은 임차인, 대리인 등 주택임대계약서를 가진 이
단독으로 신고(확정일자)가 가능합니다.
3. 거주요건
전세권은 거주나 전입신고는 성립요건이 아닙니다.
그러나 주택임차권은 거주 및 전입신고를 해야만 법의 보호를 받을 수 있습니다.
경매가 진행되는 경우에도 전세권자는 자유롭게 퇴거가 가능하나
임차권자는 배당요구종기일전까지 거주이전을 할 수 없습니다.
임차인이 배당요구종기일 전에 이사를 가면
대항요건을 상실하여 법의 보호를 받을 수 없습니다.
전세권설정은 일반 임대차보호법이 적용되고
주택의 전세(월세)계약은 주택임대차보호법이 적용되고,
상가의 전세(월세)계약은 상가임대차보호법이 적용됩니다.
주택임대차보호법은 주택소액임차인 최우선변제금액이 적용되고,
상가임대차보호법은 상가소액임차인 최우선변제금액이 적용되는 특별입니다.
전세권설정보다는 인도(거주)+전입(주소이전)+확정일자가 유리합니다.
단, 전세계약자와 실제거주자가 다를 경우에는 전세권설정을 하여야 합니다.
4. 효력범위
전세권은 원칙적으로 건물에만 효력이 미치며,
임대인의 동의 없이도 효력승계나 전전세가 가능합니다.
또 타인에게 양도나 담보로 제공할 수 도 있습니다.
단. 양도의 경우 등기를 해야 효력이 생깁니다.
반면 주택임차권은 토지, 건물 전부에 효력이 미치며
제3자에 대한 효력 승계는 불가능합니다.
5.배당범위
전세권은 아파트, 연립, 다세대 등 공동주택의 경우에는
대지의 낙찰대금에서 배당을 받기 때문에 차이가 없으나,
일반 주택의 경우 건물에만 전세권 설정이 가능하기 때문에
토지에 대한 낙찰대금에서는 배당을 받을 수 없습니다.
주택임차인은 배당종기일내에 배당요구를 하여야 하고
보증금이 소액일 경우 최우선 변제금액을 받을 수 있습니다.
반면 전세권에는 전세권자는 배당 요구 없이 순위에 따라 배당되고
최우선변제 제도가 없습니다.
5. 경매신청
전세계약기간이 만료된 경우 에 이사를 하고자 하지만
임대인이 보증금을 반환치 않을 경우,
확정일자를 받아둔 임차인(세입자)은 별도로 지급명령이나
임대차보증금반환청구소송을 제기하여 승소 판결을 받은 후
그 확정판결문에 기하여서만
경매신청(강제집행)을 신청할 수 있음에 반하여,
전세권설정등기를 한 전세권자(세입자)는 위와 같은 경우
민사소송법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매)규정에 근거하여
판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능하다 할 것입니다.
*. 임차인입장에서 물권인 전세권이 더 유리하지만,
실무상 주택임차권은 소액 임차인일 경우 유리한 점도 있습니다.
등기부상 상 문제가 없다면 소액일 임차인일 경우
전입신고 후 확정일자만 받으셔도 문제는 없습니다.
임의경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말합니다.
채무자가 채무를 임의로 이행하지 않는 경우에
저당권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여
담보의 목적물을 매각한 다음 그 매각대금에서
다른 채권자보다 먼저 채권을 회수할 수 있는데,
이것이 임의경매입니다.
경매절차는 대체로 ① 목적물을 압류하여, ② 현금화한 다음,
③ 채권자의 채권을 변제하는 3단계의 절차로 진행됩니다.
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전세권과 근저당
1) 전세금 보호를 위해서 근저당 설정하는 것도 가능합니다.
(2) 전세권이나 근저당이나 둘 다 물권으로서 순위나 효력에 거의 차이가 없습니다.
다만 근저당으로 설정을 하신다면 전세금보다 약간 추가해서 최고액
(연체 이자나 위약금 등을 포함할 수 있습니다)을 요구하셔도 될 것이라서 유리할 수 있습니다
(3) 확정일자는 다른 전세권이나 저당권일 설정되어 있다고 해서 받지 못하는 것은 아닙니다.
(4) 권리보호 차원에서 전입신고하고 확정일자도 받아두시면 더욱 안전합니다.
확정일자는 범위가 넓어서 건물뿐만 아니라 토지가액에도 전세금이 배당이 됩니다.
절차나 비용은 차이는 없습니다.
(5) 등기는 집주인의 동의가 필요하니 등기필증, 인감증명서, 인감도장이 필요하며,
여기에 임차인의 주민등록등본이나 도장이 필요합니다.
집주인이 못가겠다면 위임장(대법원 홈페이지에서도 다운 받을 수 있습니다)을 첨부해야 하며
법무사에게 맡기면 대략 10만원정도는 생각하시면 됩니다.
(6) 법원에 가셔서 신청서 써내시고 등록세나 지방교육세(0.22%, 5천만원이면 11만원)와
국민주택채권 매입, 증지 9천원의 비용이 들어갑니다.
*. 전세금 안심대출
2014년 1월 2일부터 우리은행 전국 지점에서 '전세금 안심대출'이 판매됩니다.
전세금 안심대출 서비스는 세입자가 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를
은행에 넘기고 금리를 낮춰 받는 기존 '목돈 안 드는 전세Ⅱ
'(전세금 반환청구권 양도방식)와 전세 계약 종료 후 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 경우
대한주택보증이 반환을 책임지는 '전세금 반환보증'을 결합한 상품입니다.
우리은행에서 시범 판매될 전세금 안심대출은 신청 후
세입자의 전세금 반환 청구권을 넘겨받은 대한주택보증이 전세금 상환을 보증하고,
시중 은행 일반 전세 대출 금리인 연 4.1% 수준보다 0.4%포인트 낮은 연 3.5∼3.7%가 적용됩니다.
전세 계약이 끝난 뒤 집주인이 한 달 안으로 전세금을 돌려주지 않거나
집이 경매로 넘어가면 대한주택보증이 전세금을 대신 돌려주는 방식이입니다.
전세금 안심 대출은 국토교통부와 대한주택보증,
그리고 금융권은 우리은행이 우선적으로 업무 협약을 맺고 진행합니다.
말 그대로 전세금을 떼일 염려 없이 안심하고 생활할 수 있도록 하는 전세입자를 위한 제도로,
보다 저렴한 이자와 대한주택보증의 전세반환 보증제도를 합친 정책입니다.
전세대란으로 인해, 전셋집을 구하는 것도 어렵지만 그것보다도 소위
'깡통주택(주택가격보다 전세금+융자금액이더많은주택)' 이라고 불리는..
경매가 되어 넘어가면 전세금의 회수가 극히 낮아지는 집들에 대한 불안감이
주택시장 전반에 엄습해 있는 상황에서 서민 주거의 안정화를
꾀하기 위한 정책이라고 할 수 있습니다.
기본 개념은 은행이 전세금 안심 대출 상품을 판매하고
대한주택보증이 전세보증금 및 대출금 상환에 대한 보증을 하는 구조로,
집주인이 전세 세입자에게 보증금을 반환하지 못하는 경우
대한주택보증이 이를 대신 우선 반환하는 방식입니다.
따라서, 세입자는 집이 경매에 넘어가더라도 큰 어려움 없이
보증금을 회수할 수 있는 장점이 있습니다.
1. 전세 세입자가 은행에 안심대출 신청(전국 우리은행 본. 지점)
2. 대한주택보증은 세입자에게 전세보증금채권을 양도받고
그 대신 세입자에게 전세금반환보증을 제공.
은행에는 전세금에 대한 원리금 상환을 보증.
3. 은행은 원리금상환이 보증되기 때문에 저렴한 금리로 세입자에게 전세금 대출 실행.
4. 세입자의 전세 계약
5. 계약 종료 후 집주인은 대한주택보증에 전세보증금을 지급하고,
대한주택보증은 은행 대출금 변제 후 세입자 보증금 반환.
6. 집주인이 보증금 미 반환 시 대한주택보증에서 전세금 보증 반환 실시,
은행 대출금 지급 후 세입자 보증금 반환.
이번 전세금 안심 대출 제도에서 필요시 되는 보증료는 연간 0.247% 정도이며,
대출 금리는 최대 3.7%가 될 예정입니다.
따라서 세입자의 주택관련 연간 금융비용도 상당부분 절감이 될 수 있어
세입자에게는 큰 도움이 될 수 있습니다.
이런 전세금 안심대출은 몇몇 가지 조건이 만족이 되어야 대출이 실행 될 수 있습니다.
1. 전세금이 수도권은 3억원, 지방은 2억원 이하인 소액의 전세권자.
2. 전세계약일 또는 전입일로 부터 3개월 이내의 세입자.
3. 전세계약 대상 주택의 선순위채권액이 집값의 60%이내여야 하며,
전세금을 합산한 금액이 집값의 90% 이하.
4. 전세금의 최대 80%까지 대출 가능. 단, 상환능력을 고려하여
매월 금융비용 부담을 소득액의 40%로 제한.
위 조건들이 만족이 된다면, 보증금에 대한 걱정 없이 생활 할 수 있는
전세금 안심대출 제도를 이용해 보는 것이 좋을 것 같습니다.
단, 이미 깡통주택인 경우는 실질적으로 대출 자체가 불가능 할 것으로 보여지기 때문에
이 부분은 등기부 권리금액을 조사할 필요가 있습니다.
* 주택.상가 임대차 보호법 내용이 수시로 개정되어 상이 할 수 있으므로 참고 하시길 바랍니다.
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