취득세

 

 

 

 

 

취득세 (取得稅)

 

취득세란      *. 2016. 06.02 수정

 

부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 어업권, 광업권, 승마회원권,

콘도미니엄 회원권, 또는 종합 체육시설 이용 회원 등의 자산의 취득에 대하여

해당 부동산 소재지의 특별시, 광역시, 도에서 그 취득자에게 부과하는 지방세이며,

취득세는 자진신고 납부가 원칙이며 동산을 취득한 날(잔금 청산)로부터 60일 이내에

( 상속의 경우 상속개시일 및 실종선고일 부터 6개월, 외국에 주소를 둔 경우 9개월)

관계 서류를 구비해 납세지 관할 시·군·구청 부과과에 취득세 신고서에 취득물건 · 취득일자 및

용도 등을 적어 납부하거나 지방세 위텍스를 통해 자진 신고. 납부해야 합니다.

 

고급주택이나 별장 등의 사치성 재산은 취득세를 중과세 합니다.

기한 내에 취득세를 신고하고 납부하지 않으면 20%의 신고 불성실 가산세를 내야 합니다.

 

* 取得稅 申告 *

 

납세지를 관할하는 시장 · 군수 또는 자치구의 구청장에게 신고 ·  납부해야 합니다.

관계 서류란 아파트 등 주택을 분양받은 경우에는 분양 계약서를,

건물을 신축했을 경우에는 사용검사필증을, 매매계약으로 부동산을 취득한 경우에는

검인계약서를, 경매 등으로 낙찰을 받았을 경우에는 완납증명서를 제출하면 됩니다.

검인계약서가 제출되면 시·군·구청 부과과에서는 고지서를 발급하고,

납세자는 이를 지정 금고나 은행에 납부하면 됩니다.

 

납세지는 부동산(여기서는 취득하는 주택!)

소재지를 관할하는 시, 군, 구 세무과이며

취득세 신고는 부동산거래신고필증 또는 주택거래신고 필증과

매매계약서 원본을 가지고 구청 세무과에 가시면 됩니다.

 

취득세 과세 표준에 세율을 곱해 결정합니다.

취득세의 과세표준이란 한마디로 취득가액을 말합니다.

취득가액이란 중개수수료, 설계비 등 부동산을 취득하는 데

들어간 일체의 비용을 말합니다.

 

과세표준이 되는 취득가액은 신고 가격을 원칙으로 하지만

신고 가격이 취득가액으로 모두 인정되는 것은 아닙니다.

신고 가격의 신빙성이 확실한 경우에만 취득가액으로 인정됩니다.

신빙성이 없을 경우에는 지방세 시가표준액을 기준으로 합니다.

그리고 신고한 취득가액이 시가표준액에 미달할 경우에도

시가표준액을 기준으로 하는 게 원칙입니다.

 

보통 아파트를 분양받았을 때에는 분양가격이,

검인계약서로 취득가격을 신고했을 때에는

검인계약서상의 취득가액이 과세표준이 됩니다.

경매나 공매의 경우 낙찰가가 과세의 표준이 될 것입니다.

 

취득세는 토지와 건물 등 부동산을 매매·교환·증여·기부 등에 의해

취득할 때 납부하는 지방세이며 대금을 지불하는 유상 취득은 물론

무상 취득의 경우에도 취득세를 내야 합니다.

 

실제 취득한 것이 아니라도 토지의 지목을 변경하거나

건축물을 증·개축하는 경우 등도 취득으로 간주해 과세하고 있습니다.

이때의 과세는 토지의 지목 변경이나 건물의 증·개축으로

부동산 가격이 증가된 경우, 그 증가분에 대해서도 함께 과세합니다.

 

※ 등록세는 2011년부터 취득세에 통합 되었습니다.

※ 취득세 납부는 2014년 1월 1일부터는 등기 접수 시 전액 완납해야 합니다.

 

 買受人(사는 사람)이 부담하는 세금

매수인은 부동산 취득으로 취득세, 인지세, 농어촌특별세

및 지방교육세 등의 세금을 부담합니다.

 

 取得稅의 算定

 

취득세는 과세표준(부동산의 취득 당시의 가액)에 취득세의 표준세율을 곱하여 산정합니다.

 

                                

                 2014년01월01일 이후 適用받는 不動産의 取得稅率

 

 

 

부동산 취득세율법령은 수시로 변경되므로 최근 세율은 구청 세무과에 문의하여 계산합니다.

 

*. 취득세 면제;

서민주택 전용면적이 40㎡ (약 12평)이하 신규분양받거나 주택(아파트, 빌라 등)

1억원이하 무주택자가 매입 시 취득세가 2018년 12월 31일까지 취득세를 면제합니다.

단 상속.증여.자가신축 등은 제외됩니다.

 

取得稅의 課稅標準

 

취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 이는 취득자가 신고한 가액으로 합니다.

취득자의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고액이

다음의 시가 표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 합니다.

----------------------------------------

 

取得時期

 

*. 무상승계취득

상속 : 상속개시일

증여. 기부: 증여계약일과 등기. 등록 일 중 빠른 날

(취득일로부터 60일 이내에 계약이 해제 되는 경우 취득으로 보지 않음)

 

 *. 유상승계취득

. 국가등과의 거래 : 사실상의 잔금지급일

. 일반적인매매거래 시 : 취득일이란 잔금지급일

(만약 계약상 전금지급일이 명시되지 않은 경우

계약일로부터 60일이 경과한날이 취득시기가 되며

이날로부터 60일 이내에 신고. 납부 합니다)

 

*. 연부취득 : 사실상의 연부금 지급일

. 선박 등의 제조. 조립. 건조 : 실수요자가 인도받은 날과

  계약상 잔금지급일 중 빠른 날

 

 *. 수입에 의한 취득

. 일반적인 경우 : 우리나라 반입일

. 보세구역 경유 시 : 수입신고필증 교부일

. 외국에서 직접 사용 시 : 등기, 등록일

.기타의 유상승계취득 : 계약상 잔금지급일

( 취득일로부터 60일 이내에 계약해제 시 취득으로 보지 않음)

 

* 원시취득

. 건축물의 신축(사용승인서 교부일과 사실상의 사용일 중 빠른 날)

. 조합에 귀속 되지 않는 토지

. 주택법 규정에 의한 사용검사 시 : 사용검사일

. 정비조합의 경우 : 소유권 이전 고시일의 익일

. 토지 : 공사 준공 인가일과 사용승낙 일 중 빠른 날

 

* 간주취득

. 차량 등의 종류변경 : 사실상변경일과 공부상변경일 중 빠른 날

. 토지의 지목변경 : 사실상변경일과 공부상변경일 중 빠른 날

. 과점주주 : 주식 취득일

 

===================================================

 

취득세 =>  취득세+지방교육세+농어촌특별세 .

 

취득세는 과세표준(부동산의 취득 당시의 가액)에

취득세의 표준세율을 곱하여 산정합니다.

 

*. 취득세 = 취득가액 X 취득세율 (세율표 참조)

 

取得稅 計算의 例

 

 

예1.

 

아파트 가격이 7억원 전용면적이 100㎡(약 30평)인 주택인 경우

취득세는 1680만원이 됩니다. 6억초과 9억 이하 구간이

총 합계 취득세율이 2.4% . 면적은 85㎡를 초과.

7억원 X 2.4%= 1680만원.

 

예2.

 

계산의 예

 

1).전용 80㎡ 아파트를 5억2천에 매입 함.

1.*. 아파트는 (전용면적 85㎡이하 6억이하 ) 1.1% +기타비용 0.4%=1.5%

취득세. 5억5천* 1.5% = 825만.

 

2).딸이 전용 100㎡ 가격10억 대출 1억의 주택을 증여받음.

2.*.증여받은 주택은 (전용면적 85㎡이상 9억 이상) 3.8%+ 기타비용 0.4% = 4.2%

취득세. 10* 4.2% = 4200만.

 

3). 자경 아닌 딸이 가격 2억 논을 상속받음.

3.상속받은 밭의 취득세는 = 2억* 2.96% (2.56%+기타비용 0.4%) =592만.

 

4)  가격 2억 원에 매수한 임야를 형질 변경하여 4억 원이 됨.

4. 임야 형질 변경 취득세 = 2억(증가분) * 5.0% (4.6%+기타비용 0.4%)=1000만.

*.기타비용은(0.3~0.4%) : 채권. 수입인지. 대법원증지. 법무사수수료. 부가세 등 비용.

 

예3.

상가 주택의 경우

 

취득세는 양도소득세의 판정기준과 달리

주택의 면적이 상가면적보다 크더라도

상가부분 주택부분 나누어 안분 계산합니다. 

상가주택(복합건물, 겸용주택)의 취득세를 산정할 때는

전체 취득가액을 주택 부분과 상가 부분으로 나누어

시가표준액의 비율로 안분(按分)하여

과세표준을 계산합니다 (지방세법 시행령 제19조제1항 참조)

상가 주택의 경우

주택은 기준시가에 의해서 하고 

상가부분은 관공서에서

매년 산정해 놓은 상가기준가격

의해서 안분계산 합니다.

(실거래가가 기준시가보다 높은 경우에 적용.)

상가부분에는 상가에 속하는 토지부분가격도 산정.

상가부분 기준가격은 해당 시청 및 군청 세정과에 문의.

(상가 건물분과 상가건물 토지 분 같이 문의.)

 

산정 방법.

실거래가 9억인 3층 상가주택

(1층 상가 2, 3층 원룸-85㎡ 초과)을

취득.

 

1. 기준시가 알아보기

물건소재지 지번을 말하고

구청 세정과에 문의하여 주택 기준시가, 상가기준시가,

상가 토지 공시지가를 문의함.

 

주택기준시가 3억, 상가기준시가 1억,

상가 토지분 공시지가 5천만원 가정하면.

 

2.실거래가격 안분계산

*실거래가격 안분 계산액

주택부분= 실거래가격*[주택기준시가/(주택기준시가+상가기준시가+상가토지분공시지가)]

주택부분 = 9억 *[3억/(3억+1억+5천만)]=약 6억원

 

상가부분(상가토지분 포함) = 실거래가격 - 주택부분 실거래가격

상가부분 = 9억-6억=3억(상가토지분 포함)

 

3.취득세 산정

*취득세

취득세(2014년1월1일 시행된 취득세율적용-지방교육세, 농어촌특별세포함)

주택부분= 6억*주택부분취득세율[2.4%(6억초과,85㎡ 초과)]=14,400,000

상가부분=3억원*상가부분취득세율[4.6%]=1,380,000

 

취득세 합계=14,400,000+1,380,000=15,780,0

 

農地의 境遇.

 

1. 2010년 12월 31일 이전에 자경농민이

상속을 원인으로 농지를 취득하는 경우에는

구 지방세법(2010년3월 31일 법률 제10221호로 전부개정되기 전의 것)

제110조 제3호 나목 규정에 따라 취득세를 비과세하고

동법 제261조 제1항 규정에 따라 등록세의 50%를 감면해 주었습니다.

그러나 2010년 3월 31일 지방세법이 전부 개정되고

2011년 1월 1일부터 시행됨에 따라 2011년 1월 1일 이후

자경농민이 상속을 원인으로 농지를 취득하는 경우

취득세(구 취득세와 등록세를 통합 과세)는

현행 지방세법 제15조 제1항 제2호 나목 규정에 따라

세율의 특례를 적용받게 됩니다.

 

2. 즉, 농업을 주업으로 하는 사람으로서 2년 이상 영농에 종사한 사람,

후계농업경영인, 농업계열 학교 또는 학과의 이수자 등 자경농민

(지방세특례제한법 제6조 제1항 본문 참조)이 상속을 원인으로

농지(논, 밭, 과수원 및 목장용지)를 취득하는 경우

법정세율(지방세법 제11조 제1항 가목 규정의 2.3%)에서 중과기준세율인

2%를 뺀 세율을 적용하여 취득세를 산출합니다.

 

따라서 이 경우 취득세 0.3%(법정세율 2.3%-중과기준세율 2%)와

지방교육세 0.06%(지방세법 제151조 제1항 제1호 참조)가 적용되므로

모두 0.36%의 세율을 적용하여 산출한 세액을 취득세 등으로 납부하면 됩니다.

이 경우 농어촌특별세는 비과세됩니다(농어촌특별세법 제4조 제10호 참조).

 

3. "농업을 주업으로 하는 사람으로서 2년 이상 영농에 종사한 사람"이란

농지의 소재지인 구, 시, 군 및 그와 잇닿아 있는 구, 시, 군

또는 농지의 소재지로부터 20킬로미터 이내의 지역에 거주하면서

농지를 소유하거나 임차하여 경작한 사람과

그 동거가족(배우자 또는 직계비속에 한함) 중의 1명 이상이

취득일 현재 직접 2년 이상 농업에 종사한 사람을 말합니다.

 

또한, 취득자( 상속인)의 주소지가 취득일

( 상속개시일로 피상속인이신 아버님께서 돌아가신 날) 현재 농지의 소재지인

구, 시, 군 및 그 지역과 잇닿아 있는 구, 시, 군 또는 농지의 소재지로부터

20킬로미터 이내의 지역일 것 등 감면기준

(지방세특례제한법 시행령 제3조 제1항 및 제2항 각 호 참조)도 충족해야 합니다.

 

4. 그러나  상속인은 근로소득이 있는 경우

농업을 주업으로 하는 분으로 볼 수 없으며 또한,

상속개시일 당시 피상속인이신 아버님의 동거가족에 해당하지 않으면

위 규정에 따른 자경농민의 농지 취득에 따른 세율의 특례를 적용받을 수 없습니다.

 

만약 위 지방세특례제한법 제6조 제1항 및 동법 시행령

제3조 제1항 및 제2항 각 호에 따른 자경농민에 해당하지 아니하고

농지를 상속받은 경우 취득세는 지방세법 제11조 제1항

가목에 따른 2.3%의 법정세율이 적용되며

이외에 지방교육세 0.06%와 농어촌특별세 0.2%

(농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호 참조)가 적용되므로

모두 2.56%의 세율을 적용하여 산출한 세액

(과세표준인 개별공시지가 총액× 세율 2.56%)을

 취득세 등으로 납부하셔야 합니다.

 

 

 *.다주택자 양도세율 중과 폐지

다주택자 양도소득세 중과제 폐지되고

2014.1.1 일반세율 6~38% 적용.(2년이상 보유 시)로  적용.

*. 부동산 관계법령은 수시로 개정되오니

   항상 최근 법령을 확인하여야 합니다.

 

 

*. 관련법이 수시로 변경되어 내용이 상이할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.