= 2016년 달라지는 부동산 정책 =
1..1월, 비사업용 토지 양도소득세 중과 가산세(10%) 부활,
비사업용 토지 양도세 중과제도 유예기간이 지난해(2015년)에 종료됐다.
비사업용 토지는 소유자가 농지 소재지에 거주하지 않거나
자기가 직접 경작하지 않는 농지, 임야 등을 말한다.
도시지역에서도 건물이 없는 나대지(빈 땅)가 여기에 해당한다.
지난해까지 정부는 기본세율(6~38%)만 적용해 양도 세액을 부과했다.
실수요에 따라 사용하지 않고 재산증식수단의 투기적
성격으로 보유하고 있는 토지를 말한다.
2005년 8·31 부동산대책을 통해 비사업용토지에 대해
보유 기간과 관계없이 양도 차익의 60%를 세금으로 매기는
중과세 제도가 도입됐다.
이후 2008년 글로벌 금융위기로 부동산시장이 침체되자
기본세율(6~38%)에다 추가 세율(10%p)을 적용,
1~2년 주기로 중과세를 매번 유예해 왔다.
올해 1월 1일부터 거주용이나 사업용이 아닌 비사업용 토지는
양도 차익에 따라 16~48%의 세율을 적용받게 된다.
다만 3년 이상 보유할 때부터는 장기보유특별공제 혜택을 받게 된다.
10년 이상 장기 보유하면 양도 차익의 최대 30%를 공제 받을 수 있다.
문제는 장기보유로 인정받을 수 있는 기간을 올해부터로 못 박은 점이다.
지난해 말 국회 본회의를 통과한 소득세법 개정안에서는
‘2015년 12월 31일까지 취득한 비사업용 토지의 경우
2016년 1월 1일부터 보유 기간으로 산정 한다’ 는 단서 조항이 있음.
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2016.09.01 수정
토지 취득 시점 기준을 특별공제가 적용되는
올해 2016년 1월 1일로 잡아 현행법으로는
실제 10년 이상 토지를 보유하여도 토지 취득기간을
1년밖에 인정받지 못해 양도세 특별공제가 적용받지 못하고
이 법으로 특별공제 혜택이 적용되는 2019년 전까지
비사업용 토지에 대한 거래 단절우려가 있었다.
개정안에서 정부는 비사업용 토지에 대해서도 일반적인 부동산 양도 때와 같이
보유기간을 실제 취득일부터 기산하도록 한다.
정부는 내년부터(2017년) 비사업용 토지에 대해서도 일반적인 주택 양도와 마찬가지로
실제 취득일부터 보유기간을 계산하도록 세법을 바꾸기로 했다.
예) 대구에 사는 김(48·)씨는 10년 전
제주도 서귀포시 표선면에 있는 농지를 매입하였다
이 지역은 공항 개발 호재로 땅값이 많이 올라 지금 팔면
1억원정도의 매매차익이 있다.
하지만 김씨가 올해(2016년) 이 땅을 팔면
그는 3072만원의 양도소득세를 내야 한다.
내년 2017년에 팔면 994.9만원의 양도세만 내면 된다.
올해 비사업용 토지에 대한 양도세 가산제도가 부활하면서
양도세가 크게 늘어 나지만
김씨처럼 장기 보유자에게는
내년 2017년에 양도하면 대폭 절세가 된다
산출표
양도시기 2016년 2017년
양도차익 1억원 1억원
장기보유특별공제 - 3천만(10년이상보유30%)
기본공제 250만 250만
과세표준액 9750(1억-250) 6750 (1억-(3천+250))
세율 35%(“25%+10%”) 25%(15+10%(가산세)
누진공제액 522만 108만
산출세액 2793만 904.5만
양도세액 3072만 994.9만
. 2016년 양도세액 3186.7만원.
1억원(양도차익)-250만 (기본공제:1년에1회)=9750만
.9750만 X 0.34(24%+10%: 양도세율표에 과세표준 8800만원초과~ 1억5천만원이하) = 3315만
.3315만 -522만 (누진공제액 양도세율표에 과세표준 8800만원초과~ 1억5천만원이하)=>2793만
2016년 산출세액2793만 *.양도세액=2793+279(지방세액10%)=3072만
.2017년 1월1일 이후 양도세액 1112.7만.
=>1억원-3천만 (장기보유특별공제표 토지는 양도차익의 30% ( 10년이상) = 7천만
. 7천만 -250만 (기본공제:1년에1회)= 6750만
. 6750만 X 0.25(15%+가산세(10%) :양도세율표에 과세표준 1200만원초과~4600만원이하)=1012.5만
. 1012.5만- 108만 (누진공제액. 양도세율표에 과세표준 1200만원초과~ 4600만원이하)=>1002.5만
2017 산출세액 904.5만. 양도세액= 904.5+90.4(지방세액10%)=994.9만
10년 이상 비사업용 토지를 보유한 경우 2017년 이후 이 땅을 팔 경우
장기보유 특별공제 혜택을 받을 수 있게 된다.
이 장기보유 특별공제 혜택을 받기 위해서는 2017년1월1일 이후 팔아야
장기보유특별공제를 공제를 받을 수 있다.
올해 매도하면 3072만원 이지만
내년 2017년 1월 이후에 팔면 양도세는 994.9만원으로 줄어든다.
*.내년(2017년)에 팔면 장기보유특별공제가 적용되어
세금이 많이 줄일 수 있어,
올해 팔면 양도세 손해를 보게 되는것이.
현재 매매 계약이 진행 중이라도
잔금 날짜를 내년(2017년) 1월 이후로 미루면 된다.
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올해부터는 또 8년 이상 보유자가 직접 농사를 짓거나
노동력을 행사한 자경농지 등에 대한 감면 한도가 줄어든다.
그동안은 1년간 양도세 감면 한도가 2억원이었지만
올해부터는 1억 원으로 축소된다.
또 오피스텔 주택임대사업자에게 주어졌던
신규분양 취득세 감면 혜택(전용 60~85㎡ 이하)도 4.6%의 세율이 적용된다.
임대사업자에 대한 세제혜택도 2018년까지로 연장했지만,
최초 분양받아 취득 신고하는 임대사업자의 주택에 대해선
취득세율(1%)의 85%만 비과세다.
지난해 취득 신고한 3억원 소형아파트신규분양 취득세 감면 혜택
(전용 60~85㎡ 이하)에 대해서는 취득세 300만원을 내지 않았다.
임대사업자로 등록해 비과세 혜택을 받은 것이다.
하지만 올해 똑같은 아파트를 분양받은 뒤 취득신고를 한다면
45( 주택 3억원 취득세는 300만 주택취득세 15%)만원의 취득세를 내야 한다.
만약 분양받은 주택이 오피스텔이라면 납부해야 하는 취득세는 더 많아진다.
오피스텔은 취득세율이 (상가 취득세 해당) 4.6%다.
아파트와 마찬가지로 임대사업을 하기 위해 최초로 분양받은
오피스텔의 경우 취득세를 면제받는다.
하지만 오피스텔도 최소납부세액제가 올해부터 적용된다.
따라서 같은 3억짜리 전용 59㎡형이라 해도
오피스텔을 임대용으로 분양받았다면 박씨는
4%(1200만원)의 15%인 180만원을 내야 한다.
임대사업자는 올해까지는 임대사업자로 등록했더라도
2000만원이하의 소득에 대해서는 소득세를 내지 않아도 된다.
내년부터는(2017년) 전세든 월세든 단일 세율 14%의 분리과세를 적용해
소득세를 내야 하기 때문이다.
연 임대소득이 1200만원이 예상되는 경우 내년부터 내야 할 소득세는
약 11만 2000원이다. 전체 소득의 60%를 필요경비로 인정하고,
400만원을 공제받기 때문이다
산출 예) 1200X 0.6(60%)= 720=>720만(필요경비로 인정 )+400만 (공제액)=> 1120.
1200-1120=80만 X 0.14(14%) = 11만2천원.
7·22 가계부채 종합관리 방안에 따라 올해부터는
주택담보대출 요건도 강화된다.
거치식 주택담보대출 방식에서 원리금을 함께 갚는
분할상환 방식이 확대되고 대출 시 소득심사도 강화된다.
2. 3월, 해외 은닉재산 3월까지 자진 신고하면 가산세 면제
미신고 역외소득·재산 자진신고제도가 2015년 10월부터
2016년 3월 31일까지 6개월간 한시적으로 시행되고 있다.
자진신고를 할 경우 신고한 소득 또는
재산과 관련된 세법상 가산세와 과태료는 모두 면제된다.
단 지연이자 성격의 납부불성실 가산세는 제외다.
3. 7월, LTV· DTI 규제 완화 7월말 종료 예정
금융위원회는 2014년 8월 DTI를 전 금융권과 수도권에 60%로,
LTV는 전 금융권과 전 지역에 70%로 각각 조정했다.
LTV는 은행·보험권에서 수도권이면 50~70%를,
비수도권에는 60~70%를 적용했다. LTV· DTI 규제 완화는
행정지도 성격이 강해 1년 단위로 연장 여부를 결정하게 되는데
7월 이전 연장 여부를 검토할 예정이다.
*. DTI (debt to incom) 총 부채 상환비율.
총소득 (총수입)에서 부채의 연간 원리금 (원금+이자) 상환액이 차지하는 비율.
*. LTV (loan to value) 주택담보 인정비율.
대출 받을 때에 담보로 제공하는 주택의 가치를
은행에서 평가한 가격의 비율만큼 대출 해 주는 제도.
4. 12월, 주택 임대소득 연 2000만 원 이하 비과세 유예기간 종료
전세든 월세든 연간 2000만 원 이하의 임대소득이라면
사실상 2016년까지 세금 부담이 거의 없었다.
연간 임대소득이 2000만 원 이하에 대해 올해까지 과세를 유예했기 때문이다.
그러나 2017년 소득 분부터 분리과세 된다.
수정 2016.09.01
주택 임대사업자들은 당분간 세금 부담에서 자유로울 전망이다.
소액(2000만원) 임대소득 비과세 제도는 당초 올해 끝날 예정이었지만,
정부가 2018년 말까지 유예하기로 했기 때문이다.
즉 2018년까지 소액 임대를 하면 비과세이고,
2019년부터 과세(분리과세 14%)된다. 참고로 주택 임대소득의 경우
1주택자는 집값이 기준시가 9억원 이하라면 비과세다.
하지만 1주택자라도 9억원 초과 고가주택으로
월세를 받고 있다면 세금 부과 대상이 될 수 있다..
5. 주택 분 재산세 7·9월 납부
7월과 9월에는 주택 분 재산세를 2분의 1씩 나눠 내야 한다.
재산세를 두 번 내는 이유는 한 번에 내면 세금 부담이 크기 때문이다.
건축물(사무실·상가·빌딩)분과 주택분의 절반,
나머지 주택분의 절반과 토지분에 대해 세금을 7월과 9월에 각각 내는 식이다.
아파트나 주택 소유자는 1년분 재산세를 50%씩 나눠 내는 것이고
빌딩 소유자는 빌딩에 대한 재산세와 빌딩 토지에 대한 재산세를 나눠 낸다.
6. 10년 이상 부모님 모시면 5억 원까지 상속세 면제
무주택인 자녀가 10년 이상 부모님과 함께 산 집을 물려받을 때
집값 중 5억 원까지는 상속세를 80% 면제받을 수 있도록 하는
내용의 소득세법 개정안이 통과됐다.
현행 상속세법은 무주택 자녀가 5억 원짜리 부모 집을 물려받을 때
다른 공제 혜택이 없다면 40%(2억 원)에 대해서만 면제된다.
나머지 3억 원에 대해선 5000만 원의 상속세를 내야 했다.
*.부모님을 모시고 한집에 살면 최고 5억
주택가격의 80%(2016년부터)를 공제받는다(출가한 딸도 가능).
◼요건
1 상속개시일로부터 10년 이상 계속하여 하나의 주택에서 동거해야한다.
• 상속인은 직계비속으로 한정 한다.(직계비속 (直系卑屬)<법률>
자기로부터 직계로 이어져 내려가는 혈족. 아들, 딸, 손자, 증손 등을 이른다.)
• 피상속인과 상속인이 취학, 질병요양 등으로 동거하지 못할 경우
계속 동거한 것으로 보지만,
그 기간은 동거기간 10년에는 포함하지 않는다.
2 1세대 1주택에 해당되어야한다.
3 상속개시일 현재 상속인이 무주택자이어야 한다.
• 반드시 피상속인과 동거한 상속인이 주택을 상속받아야 한다.
* 關聯法이 隨時로 變更되어
相異할 수 있으니 參考하시기 바랍니다.